E’ valida la delibera condominiale con cui si ripartisce diversamente tra tutti i condomini la spesa per un nuovo bene comune destinato a servire i condomini in misura diversa; in tal caso le spese, a norma del secondo comma dell’art. 1223 c.c., vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne.
Il caso: un Condominio di Torino approva la realizzazione di tre pensiline all’ultimo piano dello stabile condominiale, ponendo il 50% della spesa a carico dei proprietari dell’ultimo piano e la restante quota a carico degli altri condomini. Un condomino impugna la delibera lamentando che le opere non potevano considerarsi comuni e che la spesa andava posta solo a carico dei condomini le cui porzioni beneficiavano in via esclusiva delle suddette pensiline.
Le Corti di merito respingono la domanda, ritenendo che le pensiline servissero anche da protezione dell’intera facciata dell’edificio dagli agenti atmosferici e che pertanto fossero condominiali, e considerando legittima la scelta dell’assemblea di ripartire la spesa ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., essendo le opere destinate a servire in modo diverso i singoli condomini.
Le Corti di merito respingono la domanda, ritenendo che le pensiline servissero anche da protezione dell’intera facciata dell’edificio dagli agenti atmosferici e che pertanto fossero condominiali, e considerando legittima la scelta dell’assemblea di ripartire la spesa ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., essendo le opere destinate a servire in modo diverso i singoli condomini.
La vicenda giunge alla Suprema Corte, che con arresto n.6010 del 28 febbraio 2019 così motiva:
La sentenza ha stabilito che le pensiline avevano la funzione di proteggere la facciata condominiale e non i soli balconi di proprietà esclusiva, garantendo l’integrità e la conservazione dell’intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici e, quindi, del tutto correttamente e con motivazione logica ed esente da contraddizioni, ha ritenuto che la spesa dovesse gravare su tutti i condomini.
Difatti nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell’edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l’attribuzione della proprietà comune sancita dall’art.1117 c.c. trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari o alle altre porzioni comuni destinate in modo stabile al servizio e al godimento collettivo (Cass. 4973/2007; Cass. 1625/2007; Cass. 22408/2004), mentre il concreto accertamento che un dato bene abbia le descritte caratteristiche funzionali involge questioni di fatto rimesse al giudice di merito, unitamente alla verifica della concreta utilità che dal bene traggano i singoli condomini, essendo ammissibile, su tali profili, solo il controllo sulla motivazione (nei limiti in cui ne è attualmente ammesso lo scrutinio; cfr., Cass. 10073/2018; Cass. 8119/2004).
Sulla scorta delle descritte emergenze processuali, l’assemblea non poteva ripartire la spesa derogando a quanto prescritto dal secondo comma dell’art. 1123 c.c..Le attribuzioni dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 e 1123 c.c. sono circoscritte alla verifica ed applicazione dei criteri fissati dalla legge. Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma del secondo comma dell’art. 1223 c.c., vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all’unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
In mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l’assemblea possa diversamente suddividere la spesa, vincolando anche i dissenzienti, essendo la legittimità della decisioni assembleari subordinata all’osservanza del criterio che tenga conto dell’utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune, come risultante all’esito di una verifica da compiere in concreto (Cass. 5458/1986).
La delibera non è, per contro, censurabile nel punto in cui ha posto i costi delle opere per il 50% a carico dei proprietari dell’ultimo piano e per il restante 50% a carico di tutti gli altri, poiché la relativa questione è pertinente al merito.
La sentenza integrale è visionabile qui.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
(8 m.ti w-l)
TEAMACAI