Deve ritenersi nulla, e non meramente annullabile, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1123 cod. civ., senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 cod. civ., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa (ex plurimis, Cass. n. 5125 del 1993). La delibera condominiale che abbia invece ripartito le spese in modo errato è annullabile.
E’ questo il principio ribadito dalla Cassazione con l’arresto n.10586/2019, per la quale ove si evidenzi che la delibera assembleare imputa ad un condomino anche spese d’uso dell’impianto di riscaldamento, nonostante, avesse chiesto l’esenzione dalle spese d’uso, per due su tre porzioni immobiliari, per i quali aveva operato il distacco dal riscaldamento centralizzato, si denuncia un vizio di ripartizione, ma, non un vizio dei criteri legali di ripartizione, delle spese condominiali. Un vizio dunque che deve essere fatto valere mediante impugnazione della relativa delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 cod. civ.
La sentenza integrale è visionabile qui.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
(4 m.ti w-l)
TEAMACAI
1. Che cosa si intende per “spese d’uso”?
2. Cosa ricomprendono?
Egr. Associato,
queste le risposte:
1. sono le spese che conseguono all’uso della parte comune (esempio, l’elettricità per l’uso dell’ascensore).
2. è una categoria generale in cui rientrano tutte quelle spese variabili che dipendono solo dall’uso della parte comune, e non dalla sua proprietà.
saluti
avv. Danilo Corona
Buonasera vorrei chiarimenti circa la ripartizione delle spese legali per un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino.
Fatto: A seguito di assemblea straordinaria è stato dato incarico di effettuare adeguamento del tratto condotta fognante orizzontale condominiale per spostamento allaccio sifone AQP. Un condomino (avente più mm) si è rifiutato di pagare in toto la sua quota e quindi attraverso il GdP si è provveduto a richiedere una ingiunzione nei suoi confronti. A seguito di quanto decretato dal Giudice però i lavori non si sono più effettuati in quanto data la problematica del caso, AQP si è assunto il costo di tutte le spese delle lavorazioni.
Adesso come faccio a ripartire le spese legali?
Vi ringrazio anticipatamente
Stimato Associato,
purtroppo l’ingiunzione emessa va rispettata, per cui il condomino ingiunto deve pagare interamente le spese legali perché così dice il provvedimento del giudice; ciò in mancanza di un diverso accordo dei restanti condomini, da ritenersi adottabile solo con la totalità dei consensi.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
A) Il sale degli addolcitori può essere fatto pagare in base ai millesimi di proprietà e non in base al consumo di acqua?
Non andrebbe considerato un costo variabile proporzionale al flusso d’acqua all’interno degli impianti? Ovvero più passa acqua più si usa sale.
B) Nel caso di un condomino che si sia distaccato dall’impianto centralizzato e sia privo di radiatori, quali sono le spese a cui non è soggetto ma sarebbe soggetto se, tenendo i termosifoni, avesse tenuto le termovalvole chiuse per tutta la stagione (non consumando nulla)?
Stimato associato,
A) non so di quale spesa stiamo parlando in termini quantitativi. la ripartizione di tale spesa personalmente la farei in base ai millesimi per il solo fatto di facilitare il compito a chi deve fare la ripartizione, altrimenti soggetto ad un calcolo proibitivo, salva diversa indicazione dell’assemblea;
B) ci sono delle spese ‘uso fisse da sostenere indipendentemente dalla manutenzione dell’impianto, che deve valutare un tecnico, e che si esprime in una percentuale fissa delle spese variabili (pari al 20% circa).
saluti
avv. Danilo Corona
Durante il corso di aggiornamento ho posto una questione, relativamente ad una ripartizione in deroga. Avevo il dubbio fosse nulla e non annullabile.
Vi posto ora per esattezza il punto all’ordine del giorno, la delibera, e le considerazioni dell’avvocato di una condomina presente e favorevole per delega.
1) Disamina preventivi lavori straordinari coorte e giardino condominiale
1) Si approva preventivo della ditta xx per 8.400€+IVA10% ripartito in 23 unità immobiliari (intendono appartamenti) e 4 box di chi non ha l’unità immobiliare a 50€ cad. Le unità immobiliari pagheranno 400€. Il Totale dei soldi che recupereremo sarà di 9.400€. 160€ rimarranno per varie ed eventuali.
Alla precedente Assemblea di maggio l’ordine del giorno era diverso e non era passato: 8) “In sostituzione alla precedente delibera, si chiede di procedere con l’emissione di rate pari ad un massimo di 8000€, con riparto come da tabelle di proprietà, per la progressiva messa in sicurezza del cortile, delle aree verdi, e del parcheggio secondo necessità ed urgenza”.
La condomina, probabilmente ripetendo quanto dettole dall’avvocato, ritiene che “l’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del giorno sempre che non vi sia le presenza totale dei condomini rappresentanti il totale del valore dell’edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto”. E che “la delibera è nulla anche perchè nell’ordine del giorno non era prevista la modifica del criterio di riparto delle spese condominiali” (la Signora era presente per delega ad altra condomina con molti millesimi.) “Pertanto è stato deliberato qualcosa di cui i deleganti e gli assenti non erano stati informati, che rende la delibera nulla).
Stiamo parlando di una differenza di circa 210€. Ho suggerito a tutti gli altri condomini d’accordo di scrivere una scrittura privata di ratifica all’unanimità della delibera e di indennizzare la condomina dissenziente per ottenerne la firma di ratifica ed evitare tempi e costi delle procedure legali.
Alla luce di tutti i dettagli del caso, la delibera è nulla o annullabile?
Distinti Saluti
Egr. Associato,
la delibera rimane annullabile. Sarebbe stata nulla se si fosse voluto creare una regola valevole per sempre.
Ma quando di fa una delibera ad hoc di ripartizione, se contra legem rimane annullabile.
Migliori Saluti
ACAI