Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c..
Questo il principio di diritto riconosciuto dalla recente Cassazione n.620 del 14 gennaio 2019, nella cui motivazione è dato leggersi che:
Ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c., va considerata ‘urgente’ non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280;Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046).
Si tratta di principio oramai costantemente affermato e definito. La sentenza è visionabile qui.
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(5 m.ti w-l)
TEAMACAI
Sono proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano di uno stabile del 1700.
E sono due anni che in diversi modi cerco di convincere i condomini di far fronte alla sua messa in sicurezza .
Lo stabile in questione ha una corte interna che funge anche da servitù per due villini, una piccola palazzina e tre rimesse . Inoltre il portone di valore storico non si chiude, di conseguenza stranieri entrano all’interno della corte per visitarla. Detto ciò le cinque pareti della su citata corte interna hanno seri distacchi di intonaco e pietre, che hanno già generato danni alle auto dei condomini. L’amministratore, molte volte sollecitato, ha chiamato ad oggi tre riunioni dive non si è raggiunto il minimo dei millesimi per deliberare il rifacimento della facciata interna. Inoltre alcuni proprietari, per questioni di eredità o incuranti dei loro disabitati appartamenti, applicano ogni forna di ostracismo al fine di bloccare tutto. La settimana scorsa ho fatto scrivere dal mio avvocato il quale ha intimato il ripristino della sicurezza del palazzo. Nulla è servito.
Mi appello all’articolo c.p. 677? Se si cosa comporta? Grazie se vorrete darmi un consiglio … mi sento impotente oltre che arrabbiato per il degrado di un palazzo storico. Grazie per l’attenzione. D.P.
Egr. Utente,
quella da lei indicata è la via penale, che -però- colpisce tutti i condomini.
In verità, se intervento è urgente l’amm.re ha il potere di intervenire da sè senza l’assemblea, e se non lo fa può essere revocato.
Inoltre, se l’assemblea non prende i dovuti provvedimenti è possibile ricorrere al tribunale ai sensi dell’art.1105 c.c..
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona