PUO’ UN’ASSOCIAZIONE SVOLGERE L’INCARICO DI AMM.RE DI CONDOMINIO?

“Spett.le A.C.A.I., 

ho di recente scoperto che il mio condominio, che ritenevo amministrato da una ragioniera, è invece gestito da un’associazione no profit; è consentito tutto ciò? Grazie per il vs. lavoro. Dott.ssa M.P.”.

Stimata associata,

in verità la nuova legge di riforma della materia condominiale ha indicato chi può -e con quali requisiti- svolgere l’incarico di amministratore, all’art.71 bis d.a.c.c., il quale così recita:

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

• che hanno il godimento dei diritti civili,
• che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• che non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al Titolo V del Libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Ordunque, il primo comma non può non riferirsi alle sole persone fisiche, laddove per gli altri soggetti giuridici il secondo comma parla solo delle società di cui al Titolo V del Libro V del codice (in pratica, tutte le società commerciali, di persone come di capitali), mentre nulla è detto in tema di associazioni, che sono disciplinate in altre parti del codice civile e nella legislazione speciale.

E’ ben vero che, superando un precedente orientamento (Cass., Sez. II, 5608/94) che ammetteva la possibilità di esercitare la funzione di amministratore di condominio soltanto da parte di una persona fisica, la famosa Cassazione Civile, sez. II, sentenza 24/10/2006 n° 22840 ha sancito che:

Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici. Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica.

ma è anche vero che tale decisum si basava sul fatto che, in mancanza di una norma specifica, che oggi c’è, non era consentito escludere a priori, sulla base di idee preconcette, un soggetto giuridico (e quindi vi rientravano tutti i soggetti giuridici).

Oggi -come detto- la normativa specifica c’è, ed è contenuta nell’art.71 bis d.a.c.c. su citato, che non indica un’associazione come un ente capace di amministrare un condominio.

Al di là delle problematiche relative alla specifica disciplina delle associazioni, rimane che un’associazione non è espressamente indicata quale ente avente una tale capacità, e per quanto possa essere un limite del legislatore, la norma tale è e tale rimane.

Di primo acchito, pertanto, la risposta deve essere negativa, nel senso che deve concludersi che un ente associativo non possa amministrare un condominio.

Peraltro, ove mai si dovesse opinare diversamente, rimane che il Presidente dell’Associazione non potrebbe comunque mai andare esente quantomeno dal possesso dei requisiti di cui all’art.71 bis d.a.c.c..

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