Ai sensi del novellato art. 1124 c.c, le spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale spettano ai proprietari dei diversi piani a cui servono, e devono essere ripartite fra i condomini per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, e per l’altra metà, in ragione dell’uso che si presume possano fare delle scale i singoli condomini.
Si segnala un recente orientamento (Cass. 432/2007; Cass. 971/2001; Cass. 8657/1996) volto ad escludere le spese di pulizia e di illuminazione delle scale da tale criterio misto, e secondo il quale si dovrebbe applicare solo il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo per il 100% della spesa, giacché i proprietari dei piani alti logorano le scale di quelli più dei piani bassi, sicché si dovrebbe o applicare l’art. 1123, 2° comma, c.c., oppure l’art. 1124 c.c. in via analogica, escludendo il criterio patrimoniale.
E’ chiaro che, seguendo tale orientamento, i condomini “esterni” (cioè i proprietari di negozi, garage, e altro), che di regola non usano le scale, non dovrebbero contribuire a tali spese.
La novella ha equiparato le scale all’ascensore come già veniva fatto dalla giurisprudenza, per cui la ripartizione delle spese per la manutenzione e l’uso dell’ascensore segue lo stesso criterio delle scale.
(3,5 m.ti w-l)
TEAMACAI
La ripartizione delle spese per la manutenzione del citofono vengono suddivise per tabella A di proprietà generale o in parti uguali?
Trattasi di un’opera a cui nessuno dei partecipanti al condominio può rinunciare e che porta a loro un pari vantaggio, svincolato cioè dal valore millesimale del singolo immobile in quanto destinato a servirli in modo uguale ed indiscriminato. La relativa spesa va pertanto ripartita in ragione del numero degli allacciamenti, restando naturalmente esonerati dal parteciparvi i proprietari di quelle unità immobiliari per le quali è oggettivamente escluso il collegamento: ci si riferisce ai negozi, che avendo il diretto accesso dalla strada non necessitano certo del citofono. Del pari dicasi per i boxes, in quanto funzionalmente destinati ad un uso che non prevede la costante permanenza di persone. E’ necessario però operare una distinzione tra le parti comuni dell’impianto e quelle invece di proprietà esclusiva del singolo condomino. Appartengono alle prime il quadro esterno e in genere tutte le parti dell’impianto che precedono le diramazioni dei cavi elettrici indirizzati alle singole unità immobiliari. Sono invece di proprietà esclusiva tutte le altre parti che si estendono dall’ingresso dell’appartamento o dell’ufficio in poi, vale a dire il ricevitore, uno o più che siano, e tutta la rete elettrica necessaria al collegamento. Nel caso di unico impianto destinato a servire più edifici, resta di proprietà comune tutto ciò che, partendo dal quadro centrale esterno, arriva sino all’ingresso del singolo edificio, mentre rimane di competenza di quest’ultimo tutto ciò che da tale punto si dirama verso il singolo appartamento. Tale distinzione assume primario rilievo ai fini della ripartizione delle spese, dovendosi addebitare a tutti i condomini secondo millesimi di proprietà quelle relative all’installazione e alla manutenzione delle parti dell’impianto che servono in maniera indistinta l’intera collettività dei partecipanti al condominio, mentre devono restare a carico di ogni condomino ( o dell’autonomo fabbricato) quelle destinati a servire il singolo appartamento. All’interno di ogni fabbricato, costituente come tale un cosiddetto condominio parziale, la spesa va poi suddivisa tra i proprietari dei piani o delle porzioni di piano situati nel fabbricato stesso. Attenzione però al regolamento di condominio di natura contrattuale perché può contenere la previsione di un criterio di riparto delle spese dell’impianto citofonico diverso da quello dettato più in generale dalla legge. Nulla vieta infatti alle parti, con volontà unanime oppure contrattualmente manifestata attraverso tale tipo di regolamento, di porre tali spese a carico di tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi oppure di prevedere un diverso addebito magari più confacente alle concrete esigenze del condominio.
TeamACAI
SPETTABILE ASSOCIAZIONE,
PONGO ALLA VOSTRA ATTENZIONE I SEGUENTI QUESITI:
1)NEL CASO IN CUI ALCUNI CONDOMINI VOGLIANO INSTALLARE EX NOVO UN ASCENSORE, QUAL’E’ IL QUORUM COSTITUTIVO NECESSARIO AFFINCHE’ SI AFFIDI L’INCARICO AD UN ESPERTO PER UNO STUDIO DI FATTIBILITA’ ?
2)NEL CASO SI DELIBERI POSITIVAMENTE, LE SUDDETTE SPESE DEVONO ESSERE SOSTENUTE ANCHE DAI CONDOMINI DISSENZIENTI?
IN ATTESA DI UN RISCONTRO POSITIVO PORGO CORDIALI SALUTI.
Gentile Associata,
la delibera di installazione dell’ascensore si muove in direzione dell’abbattimento delle barriere architettoniche, per cui, in virtù del riformato art. 1120 c.c., si applica la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., cioé la maggioranza dei presenti con almeno la metà del valore del’edificio (500 mm), sia in prima che in seconda convocazione.
Peraltro, questi sono i quorum deliberativi, mentre quelli costitutivi sono quelli ordinari, a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione.
La delibera di nomina di un tecnico per uno studio di fattibilità richiede gli stessi quorum.
le spese vanno sostenute da tutti, anche dei dissenzienti, tranne il caso di cui all’art. 1121 c.c., in tema di innovazione voluttuaria o eccessivamente gravosa, ipotesi in cui, consistendo l’installazione di un ascensore in opera suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
saluti
TEAMACAI
Buonasera,
in un piccolo condominio composto da 6 unità, la pulizia delle scale viene effettuata dagli stessi condomini che si sono divisi il compito e si alternano nell’incarico ogni due mesi.
Uno di questi lamenta che le pulizie non vengono fatte da tutti come si dovrebbe, e chiede che venga assegnato l’incarico ad una ditta esterna.
L’amministratore può autonomamente dar seguito a questa richiesta, o è necessario che sia l’assemblea a deliberare?
Vi ringrazio anticipatamente per la gentile risposta.
Saluti.
Stimato Associato,
riteniamo OLTREMODO opportuno, se non proprio necessario, che sia la assemblea a deliberare ciò, in quanto si tratterebbe di una spesa non preventivata ad inizio anno, che potrebbe venire contestata all’amm.re. L’altra alternativa è farsi firmare subito una scrittura privata dai condomini (in modo da raggiungere il numero rilevante) con cui ove si obbligano nei tuoi confronti singolarmente a partecipare nella prossima assemblea ed a nominare la ditta che si va ad incaricare subito (in tal caso, ove non ci fosse la ratifica, sarebbe responsabili direttamente nei tuoi confronti).
Saluti
TEAMACAI
Grazie mille,
buon lavoro!
Spett.le associazioni in riferimento alla sostituzione del portone d’ingresso in un condominio composto da otto condomini e due locali commerciali che non hanno accesso dal portone, nel momento in cui viene convocata assemblea per deliberare la sostituzione, i proprietari dei locali commerciali dovranno essere convocati? E la ripartizione della spesa avverrà tramite tabella di proprietà?
Grazie.
Egr. associato,
Vanno convocati tutti, a maggior ragione se il lastrico solare è comune a tutti, per cui tutti hanno diritto ad accedervi, e va usata la tabella di proprietà.
saluti
TEAMACAI