Ex art. 1129, co. 11°, c.c. l’assemblea può deliberare in ogni tempo la revoca dell’amm.re con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, da ritenersi prevalenti rispetto a quelle determinate dalla legge (sembra da escludere che si sia legittimata una maggioranza inferiore a quella di legge, e le modalità diverse potrebbero riguardare la previa contestazione degli addebiti all’amm.re).
Il co. 10° dell’art. 1129 c.c. precisa che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore, e la norma pare legittimare la nomina del nuovo amm.re anche in assenza di espressa indicazione nell’OdG.
Al di là delle possibili diverse e particolari modalità di revoca previste da regolamento, la normativa contenuta nell’art. 1129 c.c. è, per il resto, inderogabile in forza del disposto dell’art. 1138, ult. co., c.c.. Ciò comporta che il regolamento di condominio non possa introdurre limitazioni al potere di revoca, per cui non potrebbe quindi ritenersi valida una disposizione che stabilisse l’irrevocabilità dell’ amm.re o ne subordinasse la revoca al verificarsi di una giusta causa ovvero al decorso di un certo lasso di tempo dalla nomina.
La risoluzione per recesso unilaterale ad nutum – cioè anche senza una giusta causa e motivo alcuno- del rapporto si spiega perché alla base vi è la fiducia che i condomini debbono avere nella i-doneità dell’amm.re, per cui, venuta meno, non si può pretendere che continui (Cass. 11472/1991).
La sussistenza di una giusta causa può, però, essere rilevante se trattasi di mandato oneroso.
L’art. 1725 c.c. dispone infatti che «la revoca del mandato oneroso … obbliga il mandante a risarcire i danni.. salvo che ricorra una giusta causa».
Quindi, in caso di revoca senza giusta causa, all’amm.re sarebbe dovuto il risarcimento dei danni, (Cass. 20957/2004), ma l’indennizzo spettante all’amm.re è limitato al corrispettivo che era stato pattuito per l’opera da lui prestata.
La nomina di un nuovo amm.re non richiede la previa formale revoca di quello in carica, atteso che, ai sensi dell’art. 1724 c.c. in tema di mandato, tanto comporta la revoca di quello precedente.
(6 m.ti w-l)
Salve,
in un condominio di 10 unità immobiliari senza tabelle millesimali, in seconda convocazione c’è da votare per la revoca o la conferma dell’amministratore.
il risultato della votazione è il seguente:
condomini presenti : 4 fisicamente + 3 per delega = TOT 7
favorevoli alla conferma: 1 fisicamente + 1 per delega = TOT 2
contrari alla conferma: 3 fisicamente + 2 per delega = TOT 5
L’assemblea delibera per la revoca.
Sono stati rispettati i giusti quorum di seconda convocazione tenendo conto anche del fatto che il condominio è sprovvisto di tabelle millesimali?
Grazie per l’attenzione.
Egr. Utente,
la maggioranza sulla revoca ci pare formalmente raggiunta (maggioranza dei presenti con almeno la metà dei millesimi).
Ovviamente, supponiamo qui che le uu.ii. siano uguali, tali da valere tutte 100/1000 cadauna.
In caso contrario, potrebbero mancare i 500 mm ove gli immobili astenuti o contrari siano più grandi.
In ogni caso, anche se non fosse formalmente raggiunta la maggioranza sulla revoca, comunque manca quella sulla conferma, ragion per cui l’amm.re non potrà considerarsi più in carica ove sia decorso l’anno del suo incarico.
Per chiarimenti, può leggere questo nostro articolo sulla durata del mandato https://www.formazioneacai.com/?p=562, e questo sul nuovo calcolo delle maggioranze https://www.formazioneacai.com/?p=908
Saluti
TEAMACAI
Un sentito ringraziamento per aver risposto tempestivamente al quesito postovi .A presto
Salve, siamo un condominio di 9 unita’. Mia madre ha fatto nominare l’amministratore tramite il tribunale perche’ nessuno lo voleva. Siccome a parte mia madre e le mie sorelle (comprorietarie di due unita’ immobiliari) nessuno vuole pagare una certa somme fissata in assemblea finche’ non si calcolano i millesimi di ciascuno — e nessuno vuole dare i propri strumenti per poterlo fare– l’amministratore ha mandato una nota chiedendo tale pagamento oppure mandera’ nota giudiziaria che comportera’ aggravio spese per i condomini inadempienti. In seguito, dopo le prime due riunioni dove e’ stato approvato il compenso amministratore, costo assicurazione condominio, apertura cc, etc.., gli altri 8 condomini hanno richiesto all’amministratore di fare un’assemblea entro una settimana perche’ vogliono revocarlo, senza giusta causa. L’amministratore ovviamente vuole recuperare le spese gia’ sostenute e continuera’ inviando le note di pagamento attraverso il tribunale. Non fara’ un’altra assemblea che tra un mese, ovvero 30gg dopo quelle appena fatte.
Ora, noi non vogliamo perdere il diritto dell’ ammnistratore acquisito tramite il tribunale e certo non vogliamo andare in tribunale di nuovo, mi sembra assurdo. Puo’ l’amministratore pagarsi le spese e poi revocare la sua nomina di fronte allo stesso tribunale che lo ha eletto? Se l’assemblea lo revoca durante riunione condominiale si rimarra’ di nuovo senza amministratore o si deve proporre un’alternativa allo stesso momento? Cosa possiamo fare per non perdere lo scudo di protezione del tribunale? E Poi, se non chiedo troppo, quante volte l’anno puo’ un condominio richiedere revoca amministratore senza causa?
Purtroppo tutti i condomini sono contro di noi perche’ vogliono fare quello che vogliono e non pagare spese parti comuni e continuare a costruire abusivamente sulle parti comuni come hanno fatto sino ad ora.
Grazie per l’attenzione.
Maria
Egr. Utente,
il provvedimento di nomina giudiziaria dell’amm.re non può essere caducato da un’assemblea che deliberi la sua revoca senza giusta causa. Il provvedimento preso dal Tribunale rimane in piedi sino a quando tale amm.re non venga sostituito con altro nominato dall’assemblea in sua sostituzione.
Cioé solo la nomina di un diverso e nuovo amm.re può comportare la caducazione degli effetti del provvedimento di nomina giudiziale.
La delibera di revoca senza giusta causa senza la contestuale nomina di altro amm.re è gravemente invalida, perché aggirerebbe il dettato normativo inderogabile ed il provvedimento del Giudice, riportando in essere la situazione di inerzia su cui il Tribunale si è già pronunciato risolvendola.
Riteniamo possibile che i condomini dissenzienti che abbiano fatto ricorso al Giudice per la nomina dell’amm.re possano/debbano impugnare la delibera nei confronti di tutti gli altri condomini per farne valere la illegittimità, e comunque, in subordine, per chiedere i danni agli altri condomini (Cass. 18/2/1972, n.455).
Saluti
TEAMACAI
Grazie per la celere risposta.
Volevo chiederle di nuovo, se posso, una precisazione. Tutti i condomini dissenzienti vogliono revocare amministratore giudiziario e nominarne un altro, credo cercando di provare che ha fatto qualcosa di sbagliato-giusta causa- per non pagarlo (il suo compenso annuale era gia’ stato approvato in precedente assemblea). Prossima riunione 26/11/15 odg richiesto dai dissenzienti:
1) Approvazione rendiconto consuntivo gestione ordinaria periodo 26/09/2015 al 26/10/2015 2) Revoca dell’amministratore 3) Nomina nuovo amministratore 4) Visione verbale riunione del 21/10/2015
5) Varie ed eventuali
I millesimi non sono ancora stati calcolati — i dissenzienti non vogliono dare i loro strumenti–, la votazione e’ valida anche solo contando le teste? Dissenzienti 8, mia madre e sorelle contiamo 1 testa
Cosa possiamo fare? Pagare un amministratore due volte mi sembra assurdo.
A cosa e’ servito andare in tribunale per nomina amministratore che nessuno voleva quando la nomina giudiziale puo’ decadere in qualsiasi momento se i condomini dissenzienti possono chiederne la revoca (maggioranza) solo perche’ antipatico? Ci dobbiamo rassegnare a nuovo amministratore proposto da loro che sicuramente e’ un amico che fara’ i loro interessi?
Egr. Utente,
nel condominio vigono regole democratiche, per cui vince la maggioranza di legge.
C’è poco da fare al riguardo.
Se la giusta causa è una finta motivazione, i dissenzienti possono fare un passo indietro e, quando ci sarà la causa, dissentire dalla stessa ai sensi dell’art. 1132 c.c. (di modo che la causa si farà solo tra le persone che l’hanno voluta).
Oggi non è più possibile avere un amm.re di parte, perché è tenuto a far osservare la legge pena Vs. revoca giudiziaria del medesimo che, mi creda, con la legge attuale è facilissimo ottenere.
Saluti
TEAMACAI
Buongiorno. Un condominio in cui io ho presentato la mia candidature come potenziale amministratore, i condomini hanno indetto una riunione straordinaria nel giorno del 28/10 per revocare la vecchia amministratrice. Chiaramente è stata inviata anche a lei la convocazione in modo che si presentasse con i bilanci di chiusura. L’amministratrice il giorno il ricevimento della lettera di convocazione indice una assemblea per il 4 /11.
Il giorno 28/10 in seconda convocazione l’assemblea ha deliberato con 531 millesimi e i 5 presenti alla riunione hanno votato tutti a favore per revocare la vecchia amministratrice e per nominare il sottoscritto amministratore. Preciso che l’iniziativa e stata presa da una proprietaria che si è fatta supportare dal suo avvocato. La stessa proprietaria tramite il suo avvocato aveva chiesto di avere copia dell’estratto conto bancario ed ad oggi dopo varie settimane non ha ancora ricevuto nulla.
L’amministratrice in data 04/11 ha eseguito la riunione di condominio, ed i tre assenti a quella del 28 sono andati a quella del 4/11, in sintesi non è stata revocata da quelli che la sostengono.
Cosa devo fare? il mio parere è che lei non poteva più rappresentare il condominio nella riunione del 4/11 visto che è stata revocata il 28/10 ed è stata avvisata di tale revoca con pec. Io gli ho scritto il giorno 02/11 di preparare la documentazione per il passaggio di consegne con pec. Non ho ricevuto risposta. io ritengo di essere il nuovo amministratore e di conseguenza posso cambiare il suo nome con il mio nel cf del condominio? Posso successivamente andare in banca con verbale e cf e fare il passaggio del nominativo del conto corrente? Preciso che sembra che una proprietaria amica della destituita amministratrice voglia fare ricorso per far annullare l’assemblea del 28.
Grazie attendo delucidazioni.
Egr. Associato,
in verità, teoricamente entrambe le delibere sono esecutive fino a quando un pronunciamento dell’A.G. non ne dichiari l’invalidità di una.
Fermo quanto innanzi, e che occorrerebbe una migliore spiegazione dei fatti solo per avere un quadro più preciso, ritengo che la seconda delibera comunque prevalga sulla prima, sebbene mi pare che nella seconda non ci fossero i numeri per deliberare.
In questa situazione, bisogna procedere con impugnativa della seconda delibera e promuovere la revoca dell’amm.re da parte del tribunale per gravi irregolarità.
Migliori Saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
buongiorno, se la prima delibera del 28 mi ha nominato amministratore revocando il mandato all’amministratrice precedente. Lei il 29 è stata avvisata con raccomandata che era stata revocata. A che titolo la vecchia amministratrice non essendo più rappresentante del condominio ha eseguito quella del 4 novembre?
Grazie
Egr. Associato,
sono i condomini che si sono riuniti, non lei.
La delibera è viziata, ma lo deve giudicare un Tribunale.
Se si vuole forzare la mano, si può anche procedere al cambio dell’intestazione del cf condominiale e dei contratti.
Rimane fermo quanto indicato in precedenza, perché la seconda delibera, anche se viziata, esiste e va posta nel nulla nelle modalità indicate.
saluti
avv. Danilo Corona
grazie mille per la risposta, ma il cambio del cf va fatto dopo il passaggio di consegne?. grazie
Egr. Associato,
il cambio all’ade necessita del solo verbale di nomina, per cui, se lo ritiene, non è necessario alcun passaggio di consegne preliminare, che potrebbe del resto anche non avvenire mai.
Migliori Saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona