Si sente spesso parlare di regolamenti condominiali cd. “contrattuali”.
In verità, il regolamento contrattuale come istituto non esiste.
Esistono solo specifiche clausole del regolamento che possono avere carattere contrattuale, e questo vale per qualunque tipo di regolamento, sia esso di origine esterna (cioè predisposto dal costruttore-venditore) o di origine interna (cioè approvato dall’assemblea dei condòmini).
Se il regolamento di origine esterna fosse tout court un contratto, esso non si applicherebbe anche ai successivi condomini, cui il regolamento sarebbe inter alios acta.
In verità, se il regolamento di origine esterna si applica anche ai successivi condomini aventi causa, è perché il costruttore-venditore ed il primo acquirente danno vita ad una assemblea totalitaria che approva il regolamento, e quindi l’impianto normativo destinato a disciplinare la vita condominiale.
I successivi aventi causa dal costruttore, poi, divenendo anch’essi condòmini, diventano perciò stessi destinatari delle norme approvate.
Pertanto, è superflua la prassi di far approvare ai successivi acquirenti un regolamento che, contenendo norme giuridiche e non clausole contrattuali, sarebbe già efficace nei loro confronti a seguito dell’assunzione della qualità di condomini.
Analoghe considerazioni possono essere fatte con riferimento al regolamento di origine interna approvato all’unanimità, che non rende contrattuali di per sé le clausole regolamentari solo perché approvato all’unanimità.
In altri termini, il fatto che in un unico documento sono compresi regolamento e clausole contrattuali non è sufficiente a far ritenere che le disposizioni tipicamente regolamentari acquistino natura contrattuale o viceversa.
Ci sono, pertanto, regolamenti di origine interna e regolamenti di origine esterna.
Nell’ambito di entrambi i regolamenti, occorre distinguere le norme che hanno natura regolamentare (quelle che disciplinano l’uso, il decoro e l’amministrazione del condominio), e che tali rimarranno anche se approvate all’unanimità (sicché saranno sempre modificabili con la maggioranza qualificata di legge), e quelle che, avendo portata dispositiva sui diritti dei condomini e clausole limitatrici del godimento delle proprietà esclusive, hanno natura contrattuale, e per le quali è necessaria l’unanimità nella formazione e nella revisione.
Hanno quindi in conclusione natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni di diritti maggiori rispetto agli altri, mentre le clausole che si limitano disciplinare l’uso e la gestione comune hanno natura regolamentare.
Le clausole contrattuali vanno modificate all’unanimità, mentre le altre a maggioranza.
Per esempio, poiché le clausole sulla nomina dell’amm.re hanno natura regolamentare per la loro modifica non è necessario il consenso unanime neanche allorché siano state inizialmente adottate all’unanimità, ovunque esse si trovino (sia cioè il regolamento di origine esterna o interna).
Ugualmente, le clausole che impongono divieti sull’uso delle proprietà esclusive (tipicamente quelle che vietano una determinata destinazione -o condotta- all’interno dei vari appartamenti) hanno natura contrattuale ovunque esse si trovino (sia cioè il regolamento di origine esterna o interna), e vanno sempre approvate e/o modificate all’unanimità.
(9 m.ti w-l)
Revisione del regolamento di condominio dice questo: Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la revisione del presente regolamento di condominio; le modifiche “legittime” assumono validità se approvate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal 2°comma dell’art.1136 del c.c. Cioè:- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio. E’ possibile che basti così poco?
Da regolamento di condominio. “Le unità immobiliari aventi destinazione diversa dall’abitazione, potranno essere soggette con apposita delibera d’assemblea, a un’elevazione della contribuzione sulle spese relative ai servizi di pulizia e illuminazione delle scale e delle altre parti comuni di cui facciano uso. in nessun caso, tali unità immobiliari potranno subire una diminuzione di contribuzione su tali spese, rispetto a quanto dovuto a norma del presente regolamento”.
Possiamo aumentare le tabelle delle persone che hanno un ufficio riguardo l’utilizzo di ascensore e pulizia scale?
Gentile Utente,
in relazione alla prima domanda deve dirsi che la previsione deriva direttamente dalla legge (art.1138 c.c., 2° e 3° comma).
Questo però vale solo per le clausole regolamentari strictu sensu, non per quelle aventi contenuto contrattuale, per le quali è richiesta l’unanimità.
In relazione alla seconda domanda, ciò è possibile solo con una delibera avente carattere contrattuale ed adottata all’unanimità.
La Giurisprudenza da tempo oramai riconosce che a maggioranza non si può adottare una delibera del genere.
Proprio recentemente la cassazione si è pronunciata su di un caso simile, in cui c’erano immobili disabitati ed altri con numerosi componenti.
Questa la massima.
Cass. 1 agosto 2014 n. 17557 ….. secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo 1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizio ascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore più elevato a carico dei condomini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l’amministratore abbia accertato essere disabitate….
saluti
teamACAI
Il regolamento di condominio cita: e’ fatto espresso divieto di occupare con oggetti di qualsiasi specie l’androne del portone, le scale, i ballatoi, i corridoi condominiali ed in genere i locali di proprietà comune. Poichè nell’androne hanno parcheggiato delle biciclette ed ho già atto presente all’amministratore di questo articolo del regolamento se continuano a parcheggiare le biciclette come devo procedere?
Gentile Utente,
bisogna innanzitutto mettere in mora l’amm.re con un sollecito a mezzo racc.a.r..
in caso di ripetuta sordità dell’amm.re a questi solleciti formali, anche lui commette una violazione della legge, essendo l’amm.re tenuto a far rispettare il regolamento di condominio.
Tale violazione potrebbe addirittura portare -in alcuni casi- alla revoca dell’amm.re stesso.
quanto al singolo trasgressore, basterebbe portare in assemblea (e far votare) la questione di sanzionare le violazioni al regolamento con pene pecuniarie di una certa consistenza.
In tal caso, toccando i danari dei condomini, si è certi che il regolamento verrà rispettato.
Un precetto senza sanzione, infatti, difficilmente sarà rispettato dai suoi destinatari.
saluti
teamACAI
Vorrei sapere se possa essere inserita dall’amministratore regola, se già non fosse implicita, con sanzione che imponga il non depositare spazzatura fuori dalla porta di casa nel pienerottolo e come procedere in merito. Grazie
Stimata Associata,
l’amm.re non ha alcun potere al riguardo, perché spetta solo all’assemblea determinare le regole con le relative sanzioni.
In tal caso, Lei può solo sollecitare l’amm.re a convocare un apposita assemblea con all’ODG l’approvazione della regola precisa che si vuol sottoporre alla approvazione dell’assemblea.
La regola va approvata con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 mm.
sarà poi onere dell’amm.re curare l’osservanza della regola approvata.
Saluti
TEAMACAI
NOI ABBIAMO NEL NOSTRO REG. DI CONDOMINIO UN ART. 27 CHE DICE CHE LE SPESE DEGLI ALLOGGI INVENDUTI SONO A CARICO DEI PROPRIETARI, NESSUNO DI NOI ALLA PRIMA ASSEMBLEA HA ACCETTATO IL REGOLAMENTO, IL PRIMO ALLOGGIO E’ STATO VENDUTO NEL 2008, A OGGI L’AMMINISTRATORE CI CHIEDE DI PAGARE GLI ONERI CHE SPETTEREBBERO AL COSTRUTTORE ……. COSA SI POTREBBE FARE..? L’AMMINISTRATORE E STATO NOMINATO DAL
COSTRUTTORE SOLO NEL 2013 E OGGI PER FAR FRONTE ALLE SPESE CI CHIEDE DI PAGARE (premetto che stupidamente nessuno dei 42 proprietari all’atto notarile ha visto il regolamento dichiarando di averne preso visione).
Egr. Utente,
una risposta seria e precisa necessiterebbe di leggere gli atti di vendita ed il regolamento di condominio. In mancanza di tanto, in prima approssimazione può solo dirsi che solo un Giudice può accertare se tale clausola è o meno valida, perché tutto dipende da come sono stati redatti gli atti suindicati, e che fino a quando non si pronuncia un Giudice il regolamento condominiale va rispettato.
saluti
TEAMACAI
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Buongiorno,avrei una domanda da porre.
C’è una legge che vieta l’utilizzo del barbecue in condominio?
Stimata Associata,
in mancanza di divieto previsto nel regolamento condominiale non v’è un preciso divieto normativo.
Vanno però rispettate le regole generali del condominio e della convivenza pacifica, per cui vanno evitate le immissioni di fumi nei luoghi privati, altrui come condominiali. In definitiva, il barbecue può essere utilizzato, purché non arrechi danni e fastidi agli altri. Per esempio, il lastrico solare potrebbe rilevarsi un luogo idoneo a tanto.
Saluti
TEAMACAI
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Buongiorno, può un regolamento di condominio, redatto nel 1975 e registrato all’ufficio del registro, di un palazzo, costruito nel 1961, con due scale, imporre ad un condomino, che ha acquistato un appartamento nel 1976, l’applicazione del principio di solidarietà, così come riportato in un art. dello stesso regolamento, ignorando il 3° comma dell’art.1123cc, nonostante nel rogito sottoscritto non ci sia cenno dell’esistenza di un regolamento che peraltro non viene citato né allegato all’atto di compravendita? Grazie
Egr. Utente,
la domanda così come formulata non può trovare al momento una risposta corretta, mancando di alcune informazioni determinanti.
In generale ed in teoria, ove si tratti di regola contrattuale del regolamento condominiale, tutto potrebbe essere valido.
Tuttavia, occorre indagare correttamente sulla natura e volontà dei condomini contraenti del regolamento, e verificarne altri elementi.
Solo all’esito può darsi una risposta adeguata al caso specifico. Se ritiene, può prendere un appuntamento per una consulenza più approfondita al riguardo.
saluti
avv. Danilo Corona
Ciao, ho da porvi una bella domanda.
Nel condominio, vorrebbe poter utilizzare il cortile interno a ricovero autovetture, solamente durante le ore notturne.
Nel regolamento, l’articolo 12 di cui allego immagine, dovrebbe permettere la modifica della destinazione d’uso con i 2/3?
E’ corretto oppure occorrono maggioranze semplici o l’unanimità?
Grazie
Gentile Associato,
in verità il regolamento in questione pare abbastanza datato, e la relativa clausola è certamente nulla (perché le maggioranze necessarie ad una delibera sono prese inderogabilmente dalla legge, e non possono essere decise dai condomini) nella parte in cui diverge dal dettato normativo, ragion per cui si deve applicare la legge al riguardo indipendentemente da quanto indicato dal regolamento.
Ciò posto, ed a meno che non vi siano divieti espressi nel regolamento sull’uso del cortile, è possibile deliberare l’uso a parcheggio con la maggioranza delle teste che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 mm), essendo una ordinaria delibera regolamentare.
Cari saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
Grazie Avvocato, infatti, nel regolamento, nella parte dei divieti, vi è scritto che è vietato sostare con i veicoli a motore.
Questo significa che il cortile, non può essere utilizzato come ricovero notturno o parcheggio.
L’assemblea, per poter modificare il regolamento contrattuale, quali sono le maggioranze?
Gentile Associato,
in verità anche in questo caso è possibile deliberare l’uso del cortile a parcheggio con la maggioranza delle teste che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 mm), essendo una ordinaria delibera regolamentare. Tale delibera non necessita della unanimità né di maggioranze qualificate.
Cari saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona