“All’assemblea non è consentito decidere a maggioranza di dismettere l’impianto idrico comune ed obbligare i dissenzienti ad installare una linea privata ovvero a gravarsi integralmente del costo dell’impianto che era una volta comune”.
Questo è il principio espresso dalla Cassazione con ordinanza n. 28616 del 29/11/2017 in tema di distacco dall’impianto idrico.
Il caso: una condomina impugna la delibera condominiale che prevedeva che “richiedere nuovamente alla … (condomina impugnante, ndr) di provvedere all’installazione di una linea privata con contatore privato per la fornitura del servizio idrico esattamente come eseguito da tutte le restanti unità immobiliari; confermando altresì l’utilizzo esclusivo dell’ex impianto condominiale a carico della … (condomina impugnante, ndr), l’assemblea dichiara che la linea è da intendersi di proprietà privata della … (condomina impugnante, ndr) e ad essa dovrà essere riconducibile ogni eventuale necessaria manutenzione”.
Secondo la ricorrente, la delibera era invalida in quanto l’assemblea non poteva sottrarre alla destinazione originaria l’impianto centralizzato di proprietà comune di distribuzione dell’acqua potabile e di scarico, né deliberarne la soppressione per far luogo all’attivazione da parte dei singoli condomini di propri contatori ed autonomi contratti con l’ente gestore del servizio idrico, configurando una definitiva alterazione della cosa comune nella sua originaria destinazione, tale da integrare la fattispecie dell’art.1120, ultimo comma, c.c.
I Giudici, Cassazione compresa, le danno ragione.
Il ragionamento: ogni impianto centralizzato (in questo caso, di distribuzione dell’acqua potabile) costituisce “un accessorio di proprietà comune”, circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale (in tal senso Cass. n.7708 del 2007; Cass. n. 19893 del 2011). Anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall’impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, né maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione. Su tale aspetto, in relazione ad altri servizi condominiali (riscaldamento), si è affermato in giurisprudenza che è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, c.c., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso (Cass. Civ. 23 dicembre 2011, n. 28679).
Quindi, secondo la Corte, non aveva rilevanza la questione del venir meno per gli altri condomini dell’interesse a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto comune di distribuzione dell’acqua che invece permarrebbe solo Tizia, senza considerare invece che gli altri condomini ben potrebbero in futuro tornare a riutilizzare l’impianto condominiale, ragione per la quale essi sono comunque tenuti a contribuire alla sua conservazione.
In conclusione, anche chi ha un proprio contatore dell’acqua e magari si è dotato di una propria cisterna deve contribuire alle spese del condominio per la manutenzione dell’impianto idrico. Si tratta infatti di un «accessorio di proprietà comune» per cui i condomini sono obbligati al pagamento delle spese di conservazione.
Il dictum della Suprema Corte è senz’altro corretto.
In materia ci sono da tempo ferrei principi che si sono trasfusi, dall’entrata in vigore della legge 220 del 2012 (la cosiddetta Riforma del Condominio), nell’art. 1118 c.c. per il quale, se un condomino vuole distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, non è più obbligato a richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
La Riforma ha infatti modificato l’art. 1118 del codice civile, stabilendo che ogni condomino è libero di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, purché tale distacco non comporti squilibri al funzionamento generale dell’impianto e non arrechi gravi danni agli altri condòmini, ma tale condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti (e degli impianti) comuni.
L’articolo in commento, infatti, lascia le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto a carico del condomino che si avvale della facoltà del distacco. Questi potrà essere esonerato dalle spese per il consumo solo nei limiti del risparmio concretamente realizzato dagli altri condomini in conseguenza del distacco (Cassazione, 30 aprile 2014, n. 9526).
Tale norma, può chiaramente essere applicata in via analogica a tutti gli impianti comuni e, quindi, anche all’impianto idrico, essendo espressione di principi esistenti da tempo nella giurisprudenza.
Leggi il testo integrale della sentenza qui.
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TEAMACAI
Buondì,
come amm.re posso far sigillare un contatore acqua all’interno di un appartamento, visto che non paga e l’appartamento andrà all’asta?
saluti
M.N.
Stimata Associata,
senza il consenso del condòmino per sigillare un contatore ed entrare nella proprietà altrui deve preventivamente munirsi di una autorizzazione del Giudice.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
SONO IN UN CONDOMINIO DI 4 PERSONE,SENZA AMMINISTRATORE,ABBIAMO IL CONTATORE IDRICO GENERALE PIU IL CONTATORE IN CASA PERSONALE,POSSO STACCARMI DAL CONTATORE GENERALE E PAGARE UNA MIA PERSONALE BOLLETTA,GRAZIE X LA RISPOSTA.
Gentile Sig. Anna,
per poter pagare una bolletta personale relativa al consumo di acqua deve avere un impianto idrico di adduzione acqua totalmente autonomo da quello condominiale e, su tale scorta, fare un autonomo contratto con il fornitore di acqua. Nel suo caso, essendo l’impianto certamente unico e condominiale, dovrebbe verificare preliminarmente se è possibile o meno fare ciò materialmente, e valutare la convenienza economica di effettuare tale impianto autonomo.
In tal caso, rimarrà solo comproprietaria dell’impianto condominiale, e dovrà partecipare in futuro solo alle spese di conservazione dell’impianto.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
vorrei fare il distacco del mio contatore acqua dal condominio, altri condomini lo hanno già fatto, posso farlo via mail visto l’attuale lock down?
Egr. Utente,
ove sia possibile farlo in questo periodo di emergenza sanitaria, la modalità operativa va richiesta al fornitore del servizio.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Salve, mi chiama Ivano Perseu ed abito in un condominio orizzontale composto da villette a schiera.
E’ nata la necessità abbastanza urgente di separare il nostro contatore idrico dal contatore condominiale per usufruire del bonus 110.
Il nostro contatore è utilizzato da 8 villette e non da tutto il condominio. La bolletta è unica per le 8 villette ma ogni villetta ha un suo contatore
Tutti i proprietari delle villette han firmato il permesso di staccarmi.
La SMAT (fornitore idrico) per staccare attende solo la firma dell’amministratore.
Ho mandato una raccomandata il 17 dicembre con il foglio firmato e la richiesta di firma del modulo SMAT.
L’amministratore non ha risposto alla raccomandata e telefonicamente ha detto che non può firmare senza aver fatto l’assemblea condominiale. Inoltre dice che non può farla a causa del COVID.
Avrei bisogno di aiuto per capire se si possono superare questi ostacoli.
Esiste anche un precedente per cui un condomino aveva avuto il permesso di staccare la sua utenza da quella condominiale
Gentile Sig.Ivano,
se tutti i proprietari delle villette hanno firmato l’autorizzazione al suo distacco non v’è alcuna necessità di una assemblea. L’amm.re deve fare quanto necessario per consentirle il distacco.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Salve nel mio condominio un utente vuole mettersi un contatore solo per lui. Esiste comunque una morosità da parte sua sia sul contatore generale che quello in casa . Come dobbiamo comportarci?
Egr. Utente,
il condomino moroso innanzitutto deve sanare la pendenza debitoria; il gestore dell’acquedotto chiede infatti generalmente sempre una liberatoria da parte del condominio, che chiaramente non darete fino a quando il condomino non ha saldato tutte le sue pendenze. Anzi, più in generale non è possibile che venga effettuato alcun distacco in presenza di morosità condominiali relative all’acqua.
Quanto poi al distacco, francamente non vedo quale possa essere l’interesse contrario dei condomini al suo distacco dal momento che successivamente della sua eventuale futura morosità non risponderà più il condominio.
Ovviamente tutte le spese che tale distacco comporta devono rimanere a carico del condomino che si distacca.
Migliori Saluti e grazie per averci contattato.
avv. Danilo Corona
Salve, un contatore serve tre immobili. L’immobile dove è situato il contatore è stato venduto e il nuovo proprietario vuole l’utenza autonoma affermando che il contatore è di sua proprietà. Gli altri proprietari sono obbligati ad installare un nuovo contatore? Grazie
Salve,
la domanda è veramente carente di specificazioni; in ogni caso, immagino si tratti di contatore elettrico; ad ogni buon conto, impianto è condominiale, perché serve i tre immobili; il contatore, poi, non è di sua proprietà, ma al massimo dell’enel, e, ribadisco, non può da solo decidere delle sorti di tale impianto.
saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
Salve. Si tratta di un contatore dell’acqua. Grazie
salve,
in ogni caso anche il contatore dell’acqua non è di proprietà privata, del singolo come condominiale, ma sempre dell’ente erogatore del servizio; la risposta è quindi identica a quella data in precedenza.
saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Salve, volevo dei chiarimenti circa lo uno sdoppiamento idrico da un impianto avente un contatore unico principale e quelli di sottrazione per ciscun utente (in tutto 10 utenze), sto parlando di una cooperativa a proprietà indivisa composta da 10 abitazioni a schiera e di cui è stato già eseguita la proprietà superficiaria individuale, tengo a precisare che tutte le condotte di scarico delle acque reflue delle abitazioni scaricano nei relativi pozzetti e successivamente tramite condotta lineare al sifone della fogna comunale. l’aquedotto mi chiede oltre ad altri documenti anche quella relativa all’autorizzazione da parte del presidente della cooperativa allo scarico consortile. ma cosa vuol dire? se lo scarico fognante è già esistente! oltre a ciò mi chiede l’autorizzazione del presidente alla posa del contatore su proprietà condominiale quando a questi gli ho accennato che la proprietà superficiaria è stata aquistata da ogni singolo socio. saluti
Egr. Utente,
adesso l’impianto idrico e fognario è unico.
Dopo lo sdoppiamento non è detto che le fogne debbano essere le stesse, potrebbero anche essere diverse, ed in ogni caso ogni nuova condotta deve avere uno scarico, per cui le società che gestiscono gli acquedotti chiedono un’autorizzazione allo scarico dell’acqua nelle tubazioni condominiali già esistenti.
il contatore (unico) dell’acquedotto va messo da qualche parte, o condominiale o privata.
In ogni caso, occorre la relativa autorizzazione a dove collocare il contatore.
Piuttosto, essendo un condominio, le varie autorizzazioni vanno date dall’amm.re del condominio, qualunque sia la sua ulteriore carica rivestita.
saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Buongiorno, ho un locale a piano terra con p.ed autonoma attiguo ad un condominio, dal quale fino a ieri dipendevo per la fornitura dell’acqua, mentre ora per l’approvvigionamento dell’acqua ho realizzato un impianto autonomo con contatore acqua di proprietà. Questo locale quindi sarà completamente autonomo per tutte le utenze, acqua, luce e gas (impianto riscaldamento autonomo), anche se i contatori di luce e gas sono rispettivamente nel vano scale e cortile condominiale. Dunque vorrei chiedere all’amministratore del condominio di escludere dall’amministrazione condominiale il locale, di fatto autonomo da qualsiasi dipendenza/impianto condominiale. Come devo procedere e quali attenzioni devo porre. Ringrazio anticipatamente. Massimo
Salve,
se il suo immobile fa parte del condominio, non può essere escluso, anche perché tutti gli altri beni e servizi condominiali rimangono comunque intatti ed al servizio anche della sua unità immobiliare; se, viceversa, non ne fa parte, non capisco a che titolo sia inserito nella gestione condominiale.
Ritengo pertanto lei versi nella prima ipotesi.
Migliori Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Salve,
se qualche condomino si stacca dall’impianto condominiale , non dovrebbe più pagare i consumi dell’impianto condominiale.
I costi fissi della bolletta dell’acqua sempre condominiale che arrivano , continua a pagarli in maniera proporzionale ai millesimi di proprietà ?
Grazie
Salve,
innanzitutto andrebbe modificato il contratto con il fornitore, visto che il numero di utenze è diminuito, per cui i costi fissi (legati al numero di utenze) sarebbero eliminati per chi si è distaccato; ad ogni buon conto, dal distacco non possono derivare aggravi di spese per gli altri condomini, per cui bisogna farsi carico delle spese che continuano a gravare su chi si stacca in maniera fissa se non si riescono ad eliminare.
Saluti
Avv. Danilo Corona
Salve. Premesso che ogni condomino ha il proprio contatore con il proprio contratto di fornitura idrica, è legittima la delibera di un’assemblea condominiale adottata da 814,66/1000 millesimali inerente alla rimozione del rubinetto d’acqua condominiale con chiusura del contatore condominiale acqua condominiale per, come dichiarato, l’ammortizzamento della spesa condominiale? Non verrebbe così leso il diritto del condomino dissenziente a poter utilizzare l’acqua condominiale pro quota in quanto tramite questa “innovazione al peggiorare”, renderebbero inservibile (ai sensi dell’art. 1120 C.C.) un bene e un servizio comune di cui potrebbe goderne in modo paritario ai sensi dell’art. 1102 C.C.? Inoltre, non servirebbe un consenso unanime 1000/1000 per dismettere la fornitura idrica condominiale? E l’impresa di pulizie dove si rifornirebbe d’acqua per le pulizie scale? Grazie.
Salve,
un servizio può sempre essere dismesso dall’assemblea condominiale se ritenuto non più necessario, e per fare ciò bastano 500 millesimi.
E’ però necessario avere unanimità per eliminare beni comuni.
Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona