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Spett.le associazione,
Un condominio di nuova costruzione costituito da 13 appartamenti, di cui 9 venduti, 3 in affitto (di proprietà del costruttore),1 ancora invenduto e quindi vuoto.Il costruttore dice di non rispondere degli appartamenti invenduti in quanto dice di aver fatto firmare il suo esonero dalle spese(documenti che noi, come amministratori, non abbiamo).
Per quanto riguarda quelli in fitto,chi risponde delle spese straordinarie che in realtà spetterebbero al proprietario?
E se un inquilino non paga, a chi ci rivolgiamo?
Gentili Utenti,
l’articolo in commento già esprime le linee direttive dell’argomento, per cui ad esso si rinvia in generale.
Nel particolare, per dare una risposta completa e precisa occorre avere il documento che attesta l’esonero dalle spese da parte del costruttore.
In ogni caso, le spese cd. straordinarie devono senz’altro essere corrisposte da tutti (e solo) i comproprietari.
Per quelle ordinarie, anche in questo caso bisogna vedere attentamente il contenuto dei contratti di locazione, perché certamente un costruttore così attento avrà disciplinato in tali contratti il peso degli oneri condominiali.
In linea generale, dovrebbe rispondere sempre il costruttore, perché il presupposto dell’esonero è che gli immobili siano disabitati, e quindi non producano spese; se invece c’è un inquilino, le spese ci sono e vanno pagate.
In ogni caso, nessuna azione può proporsi direttamente verso i conduttori degli immobili, a meno che non si tratti di una surrogatoria.
Questa risposta è comunque generica, perché una risposta precisa presuppone un attento studio delle carte confezionate dalle parti, per la qual cosa restiamo a disposizione.
saluti
TEAMACAI
La situazione al momento è questa:al momento della prima assemblea il costruttore mi aveva dato i nominativi dei proprietari di questi due appartamenti.Per alcuni motivi non si è arrivati al contratto definitivo e di conseguenza il costruttore è ritornato ad esserne proprietario,affittandone uno a maggio 2015 e lasciando l’altro ancora vuoto.Dato che c’è ormai un preventivo approvato e somme che ancora non sono rientrate in cassa,il costruttore a questo punto deve comunque rispondere di questi 2 appartamenti,giusto?
Stimata Utente,
se si tratta di lavori straordinari si.
Saluti
TEAMACAI
Buongiorno, la sentenza della Cassazione (Cass. Civ. sez. II., Sent. n. 5975/2004) per quanto riguarda l’esonero in favore dell’originario costruttore, parziale o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purché previsto dal regolamento contrattuale, stabilisce che questo non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Non specifica però come comportarsi nel caso in cui l’esonero sia previsto dal regolamento condominiale e sia specificato anche a rogito. In quest’ultimo caso prevale ciò che è stato pattuito a rogito o la sentenza può comunque essere applicata? grazie
Egr. Utente,
occorre fare una premessa: quando c’è una clausola che esonera il costruttore dal pagamento dei contributi condominiali, solo un Giudice può dire se essa è nulla oppure meno; fino a tale momento, la clausola c’è, e va rispettata.
In secondo luogo, per aversi nullità occorre che vi sia la possibilità di efficacia della tutela del consumatore da parte della normativa posta dal relativo codice, e quindi che possa effettivamente trattarsi di clausole vessatorie che creino un significativo squilibrio normativo tra le parti e non siano state oggetto di specifica trattativa.
Allorché, tuttavia, tale clausola di esonero sia inserita, oltre che nel regolamento allegato all’atto di vendita, anche specificamente nel contratto di vendita, è molto difficile poter sostenere che tale clausola sia stata ignota all’acquirente e non sia stata voluta quale effetto di trattativa intercorsa tra la parti. Molto difficile non significa impossibile, per cui in tale caso Le consigliamo di rivolgersi ad un ottimo avvocato che possa leggere le carte e conoscere tutta la vicenda affinché possa consigliarLa per il meglio.
Per approfondimenti circa il rapporto intercorrente tra clausole vessatorie in danno dei consumatori e contratti notarili può leggere questo contributo; La preavvisiamo -tuttavia- che si tratta di questioni di livello giuridico notevolmente alto, la cui lettura non è adatta a chi non sia un operatore del diritto.
Saluti
TEAMACAI