In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale.
A ribadirlo la Suprema Corte, con pronuncia n.10865 del 25-5-2016.
Il dictum si inserisce in un orientamento consolidato della Suprema Corte (Cass.4232/1987; Id.5068/1986), per il quale il giudizio che porta a discriminare una spesa, facendola diventare straordinaria, riposa sulla doppia caratteristica della ripetitività della spesa in relazione al suo ammontare.
Il testo integrale della sentenza è consultabile qui.
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TEAMACAI
Buongiorno. In un condominio ci sono delle infiltrazioni dal tetto a falde nei piani mansardati sottostanti alla copertura. Sono stati portati in assemblea più preventivi anche a fronte di una relazione tecnica che indicava il rifacimento del tetto in maniera completa con una spesa di 40000€ che graverebbero sui 21 appartamenti in base alle quote millesimali. A mio avviso trattasi di spesa gravosa e quindi necessitava di una maggioranza di 500+1 millesimi. Erano già stati eseguiti degli interventi puntuali che hanno ridotto l’infiltrazione ma non eliminata del tutto. L’assemblea in due riunioni distinte ha votato per non eseguire i lavori da 40000€. Chiaramente a favore di lavori erano solo i proprietari dell’ultimo piano dove si verificano le infiltrazioni. L’amministratore quali responsabilità ha visto che la votazione per riparare il tetto non ha ottenuto la maggioranza richiesta? Cosa può fare per cercare di risolvere il problema? L’amministratore cosa può fare per evitare problemi futura causati dai proprietari dell’ultimo piano. Ho scritto anche sul portale ma non so se ha caricato laa domanda, quindi l’ho inoltrata anche via mail.
Rimango in attesa di una vostra cordiale risposta.
Grazie
Stimato associato,
per un moderno condominio non piccolo si tratta di spesa di non notevole entità, che va individuata rapportata al valore dell’intero fabbricato.
Pertanto, a mio parere, potrebbero essere sufficienti 334 mm in seconda convocazione con la maggioranza dei presenti.
Se tale quorum non viene raggiunto non hai, come amm.re, la possibilità di fare nulla, se non rimettere la questione all’ODG ogni volta che fai assemblea; non hai alcuna responsabilità se loro non decidono, salvo che vi sia pericolo di crollo, ed in tal caso devi attivarti per eliminare il pericolo alle persone.
Saranno i condomini interessati a dover procedere per le vie legali in caso di mancato intervento del condominio.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Buonasera, quindi io nel valutare quarantamila euro su 21 appartamenti come una spesa ingente ho sbagliato nell’addottare 501 millesimi perché si può configurare come spesa non notevole? C’è una percentuale per valutare le.spese se sono notevoli oppure no? Grazie
Salve
21 appartamenti per un costo medio presunto di €.150.000 cadauno fanno oltre 3 milioni di euro di valore del fabbricato.
€.40.000 sarebbero poco più del’1%.
si tratta di spesa di entità minima.
peraltro, è vero che ci bastano 334 mm, ma ci vuole prima ancora la maggioranza degli intervenuti che votino favorevolmente.
Qualora ricorrino entrambi i requisiti, la delibera è adottata, indipendentemente da quanto rilevato dal Presidente o chi per lui.
Prevale quello che vuole la legge sulla errata proclamazione dei risultati del voto.
Saluti
avv. Danilo Corona