Spesso accade che vi sia la necessità di riparare delle opere di proprietà di un soggetto, ma usate in virtù di un diritto di servitù da altri: come si ripartiscono le spese?
La risposta in una recente sentenza della Cassazione, la n.6653 del 15 marzo 2017, per la quale <<allorchè il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi>>.
Il caso: un condominio fa causa ad altri condomìni confinanti chiedendo loro il rimborso della quota, pari ad C 21.172,54, loro spettante, delle spese sostenute (pari ad C 31.750,80) per la manutenzione della stradella rientrante nella proprietà del Condominio attore, ma gravata di servitù di passaggio a vantaggio dei medesimi condomìni convenuti, e danneggiata dal continuo transito di mezzi meccanici ad opera dei partecipanti a questi ultimi.
La Corte d’Appello di Palermo poneva in evidenza come, agli effetti dell’art. 1069 c.c., il titolare del fondo servente non ha alcun obbligo ad eseguire sul proprio immobile le opere necessarie per l’esercizio della servitù, e che lo stesso non può servirsi di tale norma per far gravare sul fondo dominante le spese di manutenzione della sua proprietà, aggiungendo che, nel caso di specie, le opere eseguite dal Condominio attore riguardavano un complessivo risanamento dell’edificio condominiale, a causa di suoi difetti costruttivi-progettuali, risanamento che avvantaggiava solo in minima parte i Condomìni convenuti.
Ma per la Cassazione, dalle norme di cui all’art 1069 c.c. si desume, per il caso in cui l’esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente, e senza l’ausilio di opere autonome, l’obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all’uso (Cass. Sez. 2, 12/01/1976, n. 72, proprio relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale e di obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali insieme con i partecipanti al condominio, in misura proporzionale all’uso). Si è pure affermato che l’art 1069, comma 3, c.c. (allorchè stabilisce che, nel caso in cui le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente, giovano anche a quest’ultimo, le relative spese debbano essere sostenute da entrambi i soggetti del rapporto giuridico di servitù in proporzione dei rispettivi vantaggi), non costituisce una norma eccezionale, ma, al contrario, rappresenta l’applicazione di un più generale principio di equità ispirato all’esigenza di evitare indebiti arricchimenti. Pertanto, tale norma è applicabile anche nel caso, da essa non specificamente contemplato, in cui sia stato il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù (Cass. Sez. 2, 05/07/1975, n. 2637; Cass. 15/02/1982, n. 949).
Il principio espresso pare di una logica ineludibile; il testo integrale della sentenza è consultabile qui.
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TEAMACAI
e per le tasse? sono spese di manutenzione? o cosa deve riportare il titolo di proprietà in termini di servitù?
grazie
Egr. Utente,
non capisco il riferimento alle tasse; deve fare domanda più specifica. Si tratta di spese di manutenzione; il titolo deve espressamente dire che si v’è una servitù quando non sia apparente.
saluti
avv. Danilo Corona
Salve,
nel caso in cui la servitù di passaggio gravi su un corsello sotterraneo per accesso ai garages (alcuni di proprietà del fondo dominante altri di proprietà del fondo servente), come devono essere ripartite le spese relative all’antiincendio? mi riferisco a spese per estintori, allarmi anti-fumo ecc…
Grazie
Fabio
Egr. Utente,
è proprio il caso dell’articolo in questione; in tal caso occorre valutare i rispettivi vantaggi derivanti dalle opere sui due fondi, e ripartire la spesa tra gli stessi proporzionalmente. Personalmente, ripartirei la spesa in proporzione al numero di garages che appartengono ai due fondi.
Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Buongiorno, se uno dei soggetto (fondo dominante) si rifiuta di pagare tali spese, qual è il modo corretto di agire per recuperarle? causa civile? mediazione/conciliazione? quale…Grazie Davide
Salve,
deve certamente rivolgersi ad un legale che saprà consigliarla per il meglio.
Bisogna iniziare con una contestazione scritta (pec e/o racc.a.r.), quindi tentare poi una mediazione, e poi intraprendere una causa civile.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Buongiorno, nel caso in cui la servitù di passaggio gravi su una strada bianca di campagna di proprietà di 2 fondi dominanti e ci siano 2 fondi serventi, ma l’utilizzo della strada è di tutti e 4, come vanno ripartite le spese di manutenzione della strada? La ripartizione è di 1/4 ciascuno oppure è più equo utilizzare dei criteri millesimali (superficie, volumetria,percorrenza ….)? Grazie Claudia
Salve,
senza accordo direi che è opportuno dividere 1/4 ciascuno.
saluti
avv. Danilo Corona