Recita così il nuovo art. 1136. c.c. -Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni- L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza dinumero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».
Se la riforma certamente non ha inciso sul calcolo dei quorum costitutivi, ha invece rivoluzionato quello dei quorum deliberativi.
Sotto la vigenza del vecchio articolo 1136 c.c. gli operatori del diritto si erano posti il problema di stabilire cosa accadesse in alcuni casi critici in cui la compagine condominiale si spaccava in due gruppi ognuno dei quali, singolarmente preso, soddisfaceva i requisiti di legge (il terzo dei partecipanti e almeno 1/3 del valore), ma, confrontati l’uno l’altro, avevano l’uno o più teste ma minori millesimi dell’altro, o minori teste ma maggiori millesimi dell’altro.
Analoghi problemi si ponevano in caso di parità di teste e/o di millesimi, sempre nella prevalenza sui requisiti minimi previsti dalla legge.
Due esempi aiutano a comprendere la questione:
IPOTESI N.1
Supponiamo un condominio costituito da 10 condomini, dei quali in seconda convocazione se ne presentino 9. Supponiamo ancora che, al momento di approvare il rendiconto dell’amm.re, 5 votino a favore, con 400 mm, e gli altri 4 contro con 500 mm. Quale gruppo prevale ?
IPOTESI N.2
Sempre il quel condominio (con 10 condomini), supponiamo che in seconda convocazione se ne presentino 9 e che, al momento di approvare il rendiconto dell’amm.re, 5 votino a favore, con 400 mm, e gli altri 4 votino contro sempre con 400 mm. Quale gruppo prevale ?
La peculiarità di tali ipotesi sta nel fatto che ogni singolo gruppo, preso autonomamente, potrebbe validamente deliberare ove non vi fosse in assemblea l’altro gruppo il quale, anche, potrebbe prendere una delibera valida.
Per risolvere tali problemi la giurisprudenza, quasi unanimemente, era giunta alla conclusione che occorreva sempre che vi fosse la cd. DOPPIA MAGGIORANZA (di teste e di valore), per cui nei casi suindicati nessuna delibera poteva dirsi validamente presa (occorreva cioè che sia le teste che i millesimi fossero maggiori dell’altro gruppo, senza poter far prevalere il criterio delle teste e del valore).
Questo modo di ragionare non è più possibile a seguito della riforma.
In un sistema positivista pare che oggi vi sia una decisa sterzata verso il criterio del PREVALENZA DELLE TESTE SUI MILLESIMI.
Se infatti proviamo a dare una risposta alle due ipotesi alla luce della nuova formulazione del 3° comma dell’art. 1136 c.c., non c’è dubbio che dobbiamo ritenere che il rendiconto dell’amm.re è approvato in entrambi i casi, perché la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, ed in questi casi la maggioranza degli intervenuti supera il valore di 1/3 del valore dell’edificio richiesto dalla legge, a nulla rilevando che i millesimi dell’altro gruppo siano pari o superiore.
Ciò incide anche sui quorum deliberativi di prima convocazione.
Sebbene si trovano in giro tabelle riepilogative e schematiche dei quorum richiesti che indichino come requisito 501 mm in prima convocazione (ovvero nei casi maggioranze qualificate), oggi deve ritenersi che il requisito sia 500 mm.
Infatti, nel caso di assemblea di prima convocazione totalitaria (tutti i 10 condomini presenti), dei quali 6, con 500 mm, nominano un tal amministratore, e gli altri 4, sempre con 500 mm, sono favorevoli ad un altro, deve ritenersi che una delibera vi sia, e che sia vincente la volontà del primo gruppo perché rappresentano la maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
In conclusione, oggi vige sempre il criterio della doppia maggioranza, ma “corretto”: occorre infatti una prima maggioranza, che è quella degli intervenuti, e poi una seconda maggioranza, che è quella dell’ espressione in millesimi, ma rispetto non agli altri condomini, ma alla legge, giacché la maggioranza delle teste deve essere portatore di mm in misura pari o maggiore di quella minima prevista dalla legge indipendentemente dai millesimi dell’altro gruppo, che rimane soccombente anche se portatore di millesimi maggiori ove non sia la “maggioranza degli intervenuti”.
In altre parole, a seguito della nuova riforma deve intendersi che prevale il criterio delle teste su quello dei millesimi ove comunque la maggioranza abbia raggiunto il minimo richiesto dalla legge.
(18 m.ti w-l)
Gentilissima Associazione,
il supercondominio “Argento ” è composto da 6 palazzine tutte attaccate l’una a l’altra a formare una sagoma a parallelepipedo.
Ciascuna palazzina è composta da 6 piani con 2 appartamenti per piano e 14 box nel seminterrato.
Ogni palazzina ha provveduto a realizzare i lavori di ristrutturazione, io amministro la palazzina A di questo super condominio e dopo ferragosto partiranno anche nella mia palazzina i lavori.
La palazzina A trovandosi all’inizio del parallelepipedo deve ristrutturare 3 lati, cioè i due frontali e la parete laterale(il lato corto del parallelepipedo).
Tutti i lavori sono stati suddivisi secondo i millesimi corrispondenti.
Il pomo della discordia è l’isolamento termico a cappotto che verrà realizzato sulla parete laterale.(il lato corto del parallelepipedo).
La spesa deve essere divisa:
a) per 14 ( tanti sono i proprietari di porzione di proprietà della palazzina A, di cui 12 condomini hanno appartamento e box e 2 condomini hanno solo il box)?
b) solo per i 6 condomini che ricadono sulla parete laterale?
c) se la spesa dovesse essere divisa per tutti i condomini della palazzina A, i 2 condomini che hanno solo il box al piano seminterrato devono anch’essi partecipare alla spesa?
Grazie mille per la disponibilità
Fabrizio
Gentile F.
premesso che la materia dovrebbe essere trattata dal regolamento di condominio, e supponendo che il regolamento non ci sia o nulla disponga al riguardo, dovendo applicare la legge rispondiamo che:
a) si tratta di normale miglioria per il maggior godimento del bene comune, e non di innovazione; oltretutto la legge ora impone, nel caso di pesante ristrutturazione (come il rifacimento dell’intonaco esterno dei muri perimetrali condominiali), di avvalersi obbligatoriamente di materiali idonei al risparmio energetico (cappotto o similari). Vedi quindi che non ci sarebbe nemmeno la necessità di consultare l’assemblea circa il risparmio energetico, in quanto obbligatorio nel vostro caso. Alla luce di quanto sopra la deliberazione per il lavoro in oggetto (cappotto) può essere legittimamente presa con la maggioranza indicata al 2° comma dell’art. 1136 del C.C.
b) la ripartizione è tra tutti i proprietari del fabbricato, e non solo sui sei che ricadono sulla parete laterale
c) i box rientrano se ricadono nella proiezione del corpo di fabbrica; altrimenti non concorrono alla spesa. Se i box sono contemplati nella tabella A (o di proprietà generale) insieme agli altri appartamenti, e non vi sono tabelle diverse, la risposta si impone: si.
saluti
TEAMACAI
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3. ci avrai chiesto l’amicizia.
Salve a tutti,
io penso che se i box sono compresi nella tabella di proprietà generale dovrebbero partecipare anch’essi alla spesa.
Alex L.
Innanzitutto grazie per la cortese risposta.
Confermo che il regolamento di condominio, nulla dispone a riguardo.
Confermo che si tratta di pesante ristrutturazione e che è stata già fatta un’assemblea in cui all’unanimità si è deciso di realizzare anche il cappotto.
Confermo che le maggioranze dovute dal secondo comma dell’art. 1136 del C.C, sono state rispettate.
Le lamentele sono nate ad assemblea chiusa, quando mi è stato chiesto, per quanti doveva essere divisa la spesa del cappotto.
Infatti molti sostenevano che, dei benefici dell’isolamento termico del cappotto ne godono solo gli appartamenti che ricadono su quella parete e non certo gli altri appartamenti.
Sulla base della preziosa delucidazione che mi avete fornito, chiedo:
– se esiste un articolo del c.c. o qualsiasi altra fonte giuridica, che io possa mostrare ai condomini per far avvalorare questa tesi?
– i 2 box sono come tutti gli altri nel piano seminterrato, il cappotto verrà applicato a partire dal piano terra, quindi in teoria è questo che intendete per “e ricadono nella proiezione del corpo di fabbrica” come scritto nella prima risposta?
Grazie ancora per il prezioso aiuto.
Fabrizio
Non è vero che dei benefici del cappotto ne godono solo alcuni.
In verità, tutto il fabbricato ne gode, tant’è vero che andrà fatta la pratica dello sgravio fiscale per tutto il condominio ed il risparmio energetico di cui tutti godranno sarà in ragione del 65%.
Le facciate sono muri comuni a tutti perché concorrono a delimitare l’involucro ed il perimetro.
senza di un muro perimetrale non esisterebbe proprio tutto il fabbricato!!!
Oggi il 1117 c.c. espressamente ricomprende la facciate tra le parti comuni a tutti i condomini, e per la ripartizione si deve applicare il primo comma dell’art. 1123 c.c.
I due box rientrano nel perimetro del fabbricato esterno, o in qualche modo ne sono fuori?
Nel primo caso, rientrano nella proiezione verticale dei muri perimetrali e devono concorrere alla spesa.
saluti
TEAMACAI
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3. ci avrai chiesto l’amicizia.
Per concludere, si riporta la motivazione di Tribunale Catania 5 giugno 2006, che fa il punto della situazione in materia:
(omissis) … Al riguardo vale innanzitutto ricordare come la giurisprudenza ha oramai da tempo chiarito che la facciata di prospetto di un edificio condominiale rientra nella categoria dei muri maestri, dei quali è cenno espresso nell’art. 1117 n. 1 cc, e forma oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani riuniti in condominio: a carico di tutti costoro, quindi, deve porsi in proporzione la spesa di rifacimento dell’intonaco (vd. Cass. 5 febbraio 1996 n. 1154; Cass. Sez. II, 26 marzo 1994, n. 2953; Cass. 7 marzo 1991 n. 2773; Cass. 10 ottobre 1979, n. 5261; Cass. 30 giugno 1966, n. 1690). D’altra parte, nella nozione di muri maestri rientrano comunemente i pannelli esterni di riempimento tra i pilastri di cemento armato i quali – ancorché la funzione portante sia assolta principalmente dai pilastri e dagli architravi – sono anche essi edificati a difesa dagli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell’edificio (Cass. 7 marzo 1992, n. 2773 cit., e Cass. 9 febbraio 1982, n. 776).
La peculiarità del caso in esame consiste semplicemente nell’essere, il suindicato appartamento al primo piano e la sovrastante terrazza di proprietà di S.M., parti di un corpo attiguo ma separato rispetto alla costruzione condominiale principale, le cui facciate sono l’oggetto esclusivo del contestato intervento di manutenzione straordinaria.
Senonché, non pare possa seriamente revocarsi in dubbio che la facciata di un prospetto esterno faccia parte integrante, non fosse altro che sotto il profilo del decoro architettonico, di tutto il complesso condominiale, così come, per altro verso, anche il corpo adiacente, se pur separato, fa parte dell’unitarietà dello stesso; non si può dire, invero, che i condomini del corpo di fabbrica separato non traggono vantaggio alcuno dalla facciata, sé è vero che, in termini generali, godere di un prospetto in buono stato di conservazione e manutenzione è interesse anche di tali condomini, tanto più allorché, come nel caso in esame, il prospetto oggetto dell’intervento di ripristino è destinato a servire anche la citata unità immobiliare in proprietà esclusiva, avendo tale unità ingresso dallo stesso portone di accesso principale affacciatesi sulla facciata dello stabile (vd. c.t.u. in atti), per tal via dovendosi considerare sussistente quell’uso indifferenziato della facciata condominiale che costituisce il presupposto necessario, epperò anche sufficiente, per configurare l’obbligo di contribuzione secondo i valori millesimali di proprietà (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945; cfr., anche, Tribunale di Milano, sent. 18.11.1991 in Giustizia Civile, 1992, 3181, che ha statuito l’affermato principio di diritto, addirittura con riferimento a proprietari di unità immobiliari facenti di un corpo separato e retrostante, quand’anche non abbiano ad esercitare il passaggio all’interno dell’edificio)….(omissis)
Addirittura questa sentenza applica i cennati principi ad unità immobiliari separate dal corpo di fabbrica interessato dall’intervento, che è l’unica ipotesi che può creare dubbi.
Ma quando tutte le uu.ii. rientrano nel corpo di fabbrica nessun dubbio deve esistere. Queste le regole di legge.
Poi, come ben si sa, i condomini possono sempre trovare un diverso accordo sulla ripartizione delle spese, ma all’unanimità.
saluti
TEAMACAI
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3. ci avrai chiesto l’amicizia.
Complimenti per l’efficenza di questo sito e complimenti a chi scrive le risposte ai nostri quesiti.
Ottimo.
Fabrizio
Spett.le associazione,
in merito di convocazione del conduttore in un condominio dove vige il riscaldamento centralizzato, devo convocare il conduttore? In che maniera? Mi spiego la convocazione riguarda l’approvazione del rendiconto dove ci sono anche le spese del gas, ma non si modificano orari di accensione o sistema di contatori.
devo mandare due convocazioni una completa al proprietario ed una con solo l’invito al conduttore di partecipare?
Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.
Egregio Utente,
riteniamo che gli inquilini vadano oggi convocati direttamente dall’amm.re per le delibere di cui all’art. 10, L.392/1978, 1° comma, relative alle spese ed alle modalià di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato e condizionamento d’aria.
tanto perché oggi, a seguito della nuova riforma, l’amm.re deve censire nell’anagrafe condominiale tutti i residenti nel condominio (e quindi anche gli inquilini) e l’art. 1136 c.c., 5° comma, oggi dice che vanno convocati tutti gli aventi diritto, e non soltanto i condomini. Pertanto, se si vuole dare un senso complessivo alla modifica ed all’intero nuovo impianto normativo, deve ritenersi che esista dapprima un obbligo l’amm.re in carica di fare gestioni separate in tali materie, e poi quello di convocare gli inquilini, che avranno diritto di discutere e votare in materia in luogo dei condomini proprietari.Ciò però si badi bene, solo in tali materie.
saluti
teamACAI
Salve Staff. ACAI,
prima di porVi il mio quesito, faccio una piccola descrizione:
SEMPLICE CONDOMINIO DI 10 UNITA’ IMMOBILIARI (5 PIANI-2 ABITAZIONI PER PIANEROTTOLO-SENZA BOX) E PER UN ACCORDO CHE ANCORA REGGE NON DOTATO DI TABELLE MILLESIMALI.
Alla prossima assemblea il 1 punto all’O.D.G. è : APERTURA BUSTE PREVENTIVI E ASSEGNAZIONE LAVORO DI RISTRUTTURAZIONE DI 3 FACCIATE DI PROPESTO.
Il quesito che vorrei porVi è:
1) QUORUM COSTITUTIVO ASSEMBLEA IN PRIMA CONVOCAZIONE
QUORUM DELIBERATIVO IN PRIMA CONVOCAZIONE
2) QUORUM COSTITUTIVO ASSEMBLEA IN SECONDA CONVOCAZIONE
QUORUM DELIBERATIVO IN SECONDA CONVOCAZIONE
3) SAREBBE POSSIBILE SAPERE IL CALCOLO ESPRESSO IN NUMERI, DEI SUCCITATI QUORUM, FACENDO RIFERIMENTO AL CASO SPECIFICO CHE VI HO PROPOSTO DI 10 UNITA’ IMMOBILIARI, VISTO CHE ESCONO CON LA VIRGOLA ?
In attesa Ringrazio e Saluto
regole generali
1) Q.C.= maggioranza condomini con 667 mm
Q.D.= maggioranza intervenuti con 500 mm
2) Q.C.= 1/3 condomini con 334 mm
Q.D.= maggioranza intervenuti con 500 mm
nel suo caso, supponendo 10 condomini con quote uguali (pari tutte, crediamo, a 1/10, e quindi a 100/1000)
1) Q.C.= 7 condomini (700 mm)
Q.D.= maggioranza intervenuti con 500 mm (cioé almeno 5 su 9)
2) Q.C.= 4 condomini (400 mm)
Q.D.= maggioranza intervenuti con 500 mm (cioé almeno 5 su 9)
in questo caso le ripartizioni devono essere approvate sempre salvo conguaglio finale (una volta approvate le TTMM), salvo che non ci sia l’unanimità sulla ripartizione.
Non ha senso calcolare i numeri visto che c’è un accordo che considera tutte le uu.ii. uguali, e pari ad 1/10. Se l’accordo non è contrattuale in senso stretto, è consigliabile far fare le TTMM ad hoc se si tratta di somme considerevoli, potendo in futuro venire meno la “tregua” condominiale sulle quote dei singoli.
Saluti
teamACAI
Grazie per la risposta…
vorrei verificare con Voi se ho ben capito:
– avete fornito una prima ipotesi denominata “regole generali” che credo faccia riferimento ad un tipo di maggioranza non speciale, non particolare o non qualificata come si suol dire.?
– Poi avete dato una seconda ipotesi denominata “nel suo caso”. Il mio caso è una ristrutturazione di 3 facciate di prospetto per una somma che si aggirerà tra le € 60.000 e € 80.000 molto verosimilmente. Tenendo condo che non ci sono le tabelle millesimali non per accordo contrattuale ma semplicemente perchè mai avute e mai sentito l’esigenza di averle..e si continuerà ancora così,all’assemblea all’o.d.g. ci sarà “apertura delle buste dei preventivi e scelta di una fra queste”
Se non ho mal capito:
* il quorum costitutivo in prima convocazione deve essere di 7 teste su 10?.
* e il quorum deliberativo in prima convocazione, cioè quanti voti minimi per teste deve avere il preventivo che può agiudicarsi i lavori?(vi ripongo la domanda perchè non ho capito il Vostro riferimento di cui sopra a 9 condomini anzicchè 10)
* Il quorum costitutivo in seconda convocazione deve essere 4 teste su dieci?
* e il quorum deliberativo in seconda convocazione, cioè quanti voti minimi per teste deve avere il preventivo che può agiudicarsi i lavori?(vi ripongo la domanda perchè non ho capito il Vostro riferimento di cui sopra a 9 condomini anzicchè 10)
Vi ringrazio per il consiglio di far redigere le TTMM.
Nel farVi i complimenti per la Vostra professionalità ringrazio e saluto
Il suo caso un’applicazione delle regole generali, solo che non ci sono le TTMM e tutti valgono 1/10, per cui vanno fatti degli adattamenti.
Risposte
1) sì
2) 5 su 9 perché su 10 non si sarebbe la maggioranza di teste, ma un sostanziale pareggio;
3) sì
4) come 2).
In questa situazione sarebbe opportuno che tutti, assenti compresi, firmino per accettazione il verbale, o almeno che si lascino trascorrere i 30 giorni per la mancata impugnativa a seguito della comunicazione del verbale che approva i lavori e la ripartizione delle spese.
saluti
teamACAI
In riferimento alle considerazioni sulle maggioranze assembleari trovo abbastanza anomala l’idea che la maggioranza delle teste possa votare a favore di una spesa a carattere ordinaria e che questa sia considerata approvata nonostante sia contraria la maggioranza dei millesimi (vedasi ipotesi 1 nell’articolo). In considerazione che le spese condominiali vengono “pagate” a millesimi si crea una discrepanza tra chi decide e chi paga, in pratica chi paga di meno può tranquillamente decidere di far pagare di più gli altri che sono contrari? Vi sembra corretto?
Egr. Utente,
pur risultando difficile da accettare, la nuova normativa non lascia -purtroppo- spazio a diverse immaginazioni o interpretazioni di sorta.
Si tratta di applicare rigidamente la nuova norma, che oggi è chiarissima e non da adito ad alcuna diversa interpretazione.
Confronti il vecchio ed il nuovo testo dell’art. 1136 c.c., e le risposte le troverà da sè.
saluti
TEAMACAI
Mi sembra che le nuove norme sul condominio possano essere di difficile applicazione in tutti i casi in cui si verifichi una parità tra le teste. Ipotesi facilmente verificabile nei piccoli condomini. Nel mio condominio siamo in 4: 2 condomini con 600 mm contro 2 condomini con 400 mm. Siamo in una situazione di stallo totale!
Egr. Utente,
queste sono le regole, e sono – ns. parere- le più equilibrate.
Del resto anche prima in caso di parità dei mm non si aveva alcuna possibilità di decidere validamente.
Ogni scelta al riguardo darà sempre dei problemi: si pensi ad un condominio di 60 condomini spaccato in due (30 e 30) con i due gruppi che sommano 500 mm: che accade in tal caso?
Ripetiamo, sono le regole della vita collettiva che impongono una scelta nella formulazione del criterio che deve governare una decisione.
In ogni caso, a noi pare che l’ultima regola sia la più corretta nella misura in cui da più importanza all’elemento personale che a quello millesimale.
Saluti
TEAMACAi
Innanzi tutto grazie e COMPLIMENTI per la celerità nella risposta!
Nutro, tuttavia, forti perplessità sul sistema attuale e non condivido il giudizio positivo.
Mentre il caso di parità di millesimi e’ piuttosto scolastico, il caso di parità tra teste penso possa verificarsi piuttosto facilmente.
E’ chiaro che il rischio sia di andare continuamente “in stallo”.
Immagino che il sistema debba necessariamente avere una “valvola di sicurezza” per cui “a parità di ”teste” prevale chi ha la maggioranza millesimale.
Esiste una giurisprudenza in materia?
Egr. Utente,
nel sistema vecchio prevaleva chi aveva maggiori millesimi, ma questo è un criterio di tipo commerciale e societario; nel condominio vivono persone, ed è giusto che si tenga in considerazione più l’elemento personale (la testa) di quello patrimoniale (la quota), a ns. parere sempre. Nel condominio ci vivono le persone, e se 99 persone hanno 99 millesimi ed l’1 restante i residui 901, credo sia più giusto che si tenga conto di quello che voglio i 99, e non l’unico con 901, che altrimenti deciderebbe tutto lui sempre. La normativa è troppo recente perché si possano avere sentenze, ma se rilegge l’articolo attentamente non v’è alternativa possibile alla lettura che oramai, sulla scorta di quanto detto per prima da ACAI, un po’ tutti hanno compreso essere come l’unica lettura possibile.
Se vuole comunque essere costantemente aggiornato in materia, può seguirci su facebook, ove quotidianamente quasi, alle ore 15:30 circa, vengono pubblicati gli articoli di ACAI. Basta semplicemente cliccare su “mi piace”.
Saluti
TEAMACAI
Ciao. Nel mio condominio abbiamo una situazione in cui un unico proprietario possiede più appartamenti tale da garantirgli la maggioranza dei millesimi. Poiché ha diversi appartamenti vuoti ha fatto la proposta per il pagamento dei riscaldamenti per l’anno scorso del solo 10% anche se ciò non è definito a livello di regolamento di condominio. L’amministratore ha presentato un rendiconto consuntivo applicando già tale richiesta del condomino. L’assemblea in seconda convocazione non ha approvato tale consuntivo chiedendo all’amministratore di provvedere alle presentazione di un nuovo rendiconto tenendo conto dei millesimi di ciascun condomino. Il famoso multi proprietario si rifiuta di pagare le sue rate derivate dal nuovo consuntivo perché dice che non risulta approvato dall’assemblea. La domanda è la seguente: in seconda seduta dove vige la regola del quorum costitutivo e deliberativo di 1/3 se tutti gli altri condomini votano per l’approvazione del nuovo consuntivo e lui vota contro il quorum deliberativo è raggiunto? Oppure poiché lui ha la maggioranza assoluta dei millesimi non essendoci contemporaneamente la maggioranza delle teste e dei millesimi il rendiconto non potrà mai essere approvata ed essere costretti a subire una sua decisione? Esiste un riferimento di legge preciso in materia da utilizzare come prova? Grazie
Egr. Utente,
innanzi tutto la quota di consumo fissa per gli appartamenti vuoti oscilla -normalmente- tra il 25% ed il 40%, per cui la percentuale indicata del 10% è senz’altro molto scarsa e non veritiera.
Detto ciò deve però subito dirsi che dovrebbe esserci una tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato, e quella va applicata nel caso in cui il condomino sia ancora attaccato a tale impianto di riscaldamento.
Quanto al calcolo della maggioranze, il multi proprietario in assemblea vale sempre come una testa, anche se ha dieci immobili di proprietà, esattamente come quelli che hanno solo una unità immobiliare.
Così conteggiate le teste, Lei non deve far altro che verificare se la maggioranze di tali teste hanno o meno approvato il rendiconto; in caso affermativo, deve verificare se quelli che hanno votato a favore hanno o meno superato i 334 mm; in caso affermativo, il rendiconto è approvato.
Saluti
TEAMACAI
BUONGIORNO,
un semplice quesito relativamente al numero di teste necessarie affinchè l’assemblea sia validamente costituita.
Il nr.di teste comprende sia chi è fisicamente presente sia chi lo è per delega?
Ad esempio assemblea con 13 persone presenti fisicamente e 25 per delega per un totale di 420 millesimi, e’ validamente costutuita o no?
Cordiali saluti
Egr. Utente,
proviamo a rispondere, anche se la domanda è molto incompleta.
l’assemblea, infatti, sarebbe validamente costituita se si trattasse di seconda convocazione e il condominio fosse costituito al massimo da 104 condomini (infatti, nel suo caso si avrebbe la presenza di 1/3 dei partecipanti con almeno 1/3 dei mm).
Se i condomini sono in numero maggiore no.
Il condomino delegante è giuridicamente presente in assemblea.
saluti
TEAMACAI
Grazie 1000 per l’esauriente risposta, avete ragione la domanda era incompleta, si trattava comunque di seconda convocazione ed il numero esatto dei condomini è 120. Deduco che per una assemblea valida in II convocazione serviranno sempre almeno 40 condomini ed almeno 334 millessimi.
Grazie ancora e saluti
G. Bonanno
Egr. teamACAI,
espongo il caso di un condominio di 14 unità abitative divise in 2 scale: 8 unità nella scala A e 6 nella scala B le cui pulizie sono gestite in modo indipendente l’una dall’altra.
In assemblea del 09.06.2015 i 6 condomini della scala B avevano accolto all’unanimità la proposta dell’amministratore di autogestire la pulizia delle scale (senza cioè rivolgersi a una ditta esterna) seguendo dei turni con frequenza proporzionata ai millesimi-scala (che prima stabilivano la ripartizione della spesa).
In assemblea del 03.12.2015 alcuni condomini della scala B non sono d’accordo con il calendario turni fornito dall’amministratore e propongono una frequenza ugualmente ripartita senza tener conto dell’altezza del piano e dei millesimi di proprietà e che chi non esegue le pulizie dovrà pagare il servizio fornito da una ditta esterna.
Alla votazione 4 sono favorevoli alla proposta, 1 contrario e 1 non presente in assemblea; i sì superano la maggioranza e un 1/3 dei mm.
E’ regolare una tale delibera?
Il condomino che votò contro la nuova proposta affermava che, in mancanza dell’accettazione del calendario presentato dall’amministratore, si dovrebbe tornare al servizio fornito da una ditta esterna e relativo pagamento secondo i mm.
La ripartizione delle spese dovrebbe essere gestita dalle tabelle millesimali e per modificarle è necessario il consenso della totalità dei condomini, ma in questo caso stiamo parlando di un servizio che i condomini eseguono per evitare la spesa.
Il condomino contrario è davvero obbligato a eseguire le pulizie o a pagarne la mancata esecuzione sebbene questo significherebbe pagare più del doppio della spesa proporzionata ai mm?
Tale condomino sta disponendo col proprio avvocato il tentativo di riconciliazione e, in caso negativo, di impugnare la delibera.
Quali sono le probabilità che un giudice dia ragione al condomino e, in caso di sua vittoria, chi dovrebbe pagare le spese legali?
Ringrazio in anticipo per la gentile disponibilità.
Cordiali saluti.
Egr. Utente,
La seconda delibera è senza dubbio invalida.
Probabilmente anche la prima lo è.
Infatti, l’oggetto della delibera travalica le attribuzioni dell’assemblea, e si tratta di vedere nel primo caso se si è concluso un contratto valido secondo l’ordinamento giuridico (in prima battuta, potremmo dire di no, perché i vincoli a compiere delle attività personali non possono essere perpetui ed indeterminati, come nel vs. caso). Ove ci sia nel primo caso un valido contratto, la questione esula dalla materia condominiale, e riguarda solo i singoli (compartecipi all’ente di gestione).
Per la seconda delibera, non c’è via di uscita; va immediatamente revocata e va cercato un accordo in sede di mediazione obbligatoria.
saluti
TEAMACAI
Spett.le Associazione, un condominio è formato da 10 unità immobiliari e da 8 condomini (in quanto 2 condomini sono proprietari, ciascuno, di 2 appartamenti). In assemblea, un gruppo di condomini intende cambiare amministratore. Tale gruppo raggiunge la maggioranza dei millesimi (610,00 mil.).mentre le “teste” risultano pari. Ossia, 4 condomini proprietari di 6 unità immobiliari (641,00 mill.) votano per un nuovo amministratore, mentre 4 condomini, proprietari di 4 unità immobiliari (390,00 mill.) votano per la conferma dell’attuale amministratore. Quale gruppo prevale? Poichè le “fazioni” sono ormai consolidate, rimanendo sempre 4 teste contro 4, l’attuale amministratore sarà confermato a vita? Grazie in anticipo per la risposta che mi darete.
Egr. Utente,
nel vs. caso non prevale alcun gruppo. Avendo però la maggioranza di legge, potete sempre procedere alla revoca dell’amm.re in carica -anche senza giusta causa. Peraltro, in tal caso, essendo obbligatorio l’amm.re solo quando sono più di otto, non potete far nominare un nuovo amm.re dal Tribunale di sede di Volontaria Giurisdizione e, non essendovi altra possibilità per nominare l’amm.re, v’è da sperare che riusciate a nominarne uno nuovo in assemblea.
saluti
TEAMACAI
Buongiorno, ho un dubbio da risolvere.
Si può convocare l’assemblea in seduta ordinaria e straordinaria nello stesso giorno (o.d.g. approvazione bilancio e lavori straordinari).
E’ possibile inviare un unico avviso di convocazione, specificando che trattasi di assemblea ordinaria e straordinaria? (anche per motivi di economia , visto che sono da inviare molte raccomandate?)
Stimata associata,
poiché non vi sono sostanziali differenze tra i due tipi di assemblea, se non meramente terminologiche, è più che opportuno fare in tali casi un’unica convocazione, magari con più riunioni consecutive in caso di molteplicità di punti all’OdG. Non c’è mai bisogno di specificare il tipo di assemblea.
Saluti
TEAMACAI
Buongiorno. Il nostro condominio è formato da n. 8 unità. In ogni assemblea ci sono due gruppi contrapposti , 1° gruppo, composto da 4 teste e 700 millesimi e il 2° gruppo composto da 4 teste e 300 millesimi. Il primo gruppo richiede il ricalcolo dei valori condominiali in quanto un condomino ha effettuato un ampliamento e vota contro alla rinomina dell’ attuale amministratore. Il 2° gruppo è unito all’amministratore, l’amministratore si auto conferma e nulla viene deliberato. In questa maniera il condominio è bloccato , quale gruppo per legge prevale?
Grazie
Egr. Utente,
come può leggere dall’articolo in commento, nel vs. caso non prevale alcun gruppo. In casi come il suo l’unica possibilità è ricorrere dal Giudice in sede di volontaria giurisdizione.
saluti
TEAMACAI
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Oggetto della convocazione: 1° punto o.g. approvazione consuntivo, 2° punto o.g. dimissioni amministratore e conseguente nomina amministratore;
In 2° convocazione, presente l’intero condominio nel numero ( 6 condomini proprietari e un condomino in rappresentanza di 6 comunisti) e nei millesimi ( mm 400 dei 6 condomini singoli proprietari, mm 600 dei 6 condomini con proprietà comune)
All’atto della votazione si costituiscono due maggioranze come segue: 1° gruppo: 4 condomini singoli proprietari e 281 mm di proprietà – 2° gruppo: 2 proprietari singoli con 119 mm di proprietà più 600 mm in proprietà dei 6 comunisti con un totale di 719 mm. Preciso che il primo gruppo approva il consuntivo e rigetta le dimissioni dell’amministratore, il secondo costituisce maggioranza opposta.
Quale delle due maggioranze prevale? Grazie
Egr. Utente,
la risposta è negativa. Nessun gruppo prevale perché nessuno ha raggiunto la maggioranza di legge e può dirsi aver validamente deliberato.
Il motivo è spiegato analiticamente nell’articolo sovrariportato.
Migliori saluti
TEAMACAI
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Buongiorno, vi ringrazio in anticipo per la disponibilità ad aiutare nell’interpretazione del codice civile.
Siamo un condominio di 6 proprietari, 3 dei quali riconducibili ad un unica famiglia (fratello,sorella,zia) che possiedono complessivamente 550 millesimi.
In assemblea hanno sfiduciato l’amministratore attuale e ne hanno nominato uno nuovo dopo aver votato. Eravamo 3 contro 3 ma loro, forti dei 550 millesimi, hanno fatto di testa loro con l’arroganza di essere i “padroni” dello stabile. A mio avviso un ingiustizia inaudita. Cosa si potrebbe fare? Impugnare? Non ho idea come risolvere la faccenda che, in questo caso riguarda la nomina di un amministratore, ma che potrà riguardare qualsiasi aspetto decisionale della vita in condominio.
Grazie mille del vostro aiuto. Aspetto con ansia vostri commenti.
Egr. Utente,
la delibera di nomina dell’amm.re non è valida in quanto non ricorre il quorum richiesto dalla legge (manca, infatti, il primo requisito della maggioranza delle teste).
La delibera è -pertanto- annullabile entro 30 giorni, decorsi i quali rimane intangibile; bisogna quindi ricorrere immediatamente al giudice e chiederne la sospensione dell’efficacia.
Saluti
TEAMACAI
salve mi piace molto il vs sito ma non ho capito su 10 condomini in 2 convocazione d’assemblea è necessario 4 teste e 334 millesimi x favore rispondetemi grazie Antonio
Egr. Utente,
ma la domanda non è completa: per fare cosa dovrebbe bastare o meno 4 teste su 10 e 334 millesimi?
saluti
TEAMACAI
Buongiorno,
come va calcolata la maggioranza per la revoca dell’amministratore in seconda convocazione?
Siamo 17, di cui 7 condomini che totalizziamo circa 480 millesimi, i restanti arrivano a 350 millesimi.
Con questa maggioranza di 480 su 730 millesimi possiamo revocare l’amministratore?
Saluti
Egr. utente,
occorre distinguere se si tratta di revocare l’amm.re nel corso dell’incarico ovvero se questo è scaduto e si vuole non rinominarlo.
Nel primo caso non ci sono le maggioranze per revocarlo (500 mm); nel secondo caso, pur non essendoci le maggioranze, il comportamento dell’assemblea è di impedimento al rinnovo tacito annuale.
saluti
TEAMACAI
BUONGIORNO A TUTTI, PRIMA DI TUTTO VORREI RINGRAZIARVI PER IL SERVIZIO CHE OFFRITE. MI PERMETTO DI PORRE UN QUESITO: VIVO IN UN CONDOMINIO FORMATO DA 5 CONDOMINI DI CUI 4 HANNO 401,124 MILLESIMI E VEDONO IL MONDO IN BIANCO E 1 HA 598,876 MILLESIMI E VEDE IL MONDO IN NERO.QUALE COLORE PREVALE IN ASSEMBLEA ? CORDIALITA’
Egr. Utente,
nei casi di maggioranze semplici (334 mm – esempio: approvazione preventivo e/o consuntivo) prevale il bianco, come dice lei; nei casi di maggioranze qualificate (500 mm – esempio: nomina amministratore, approvazione lavori straordinari, etc. etc.) non prevale alcun colore; non potendosi formare alcuna maggioranza legalmente, ove l’assemblea non trovi un accordo non resta che rivolgersi al Tribunale perché adotti esso il miglior provvedimento possibile (in sede di cd. volontaria giurisdizione).
Distinti Saluti
TEAMACAI
Un comprensorio composto da quattro condomini, di circa 1050 famiglie, dal 1960 al 2003, era collegata ad una unica centrale termica. Come detto nel 2003 cessava di funzionare, per negligenza di un grosso ente, che non denunciava il fatto. Lo stesso comprensorio in estremis, per non lasciare i quattro condomini al freddo per l’avvicinarsi della stagione invernale ormai prossima, si rivolgeva ad un fornitore per allacciarsi al teleriscaldamento. Ora, si vuol chiedere: 1°(nel regolamento della centrale, nell’intestazione del regolamento vi è scritto (COMUNIONE CENTRALE TERMICA ) Qual’è la differenza tra SUPERCONDOMINIO e comunione, non è la stessa cosa?. 2° I condomini, vorrebbero ripristinare la vecchia centrale ( perchè più economica), ma siccome un solo condomino possiede il 45% dei millesimi, non permette di ripristinare la stessa centrale. Allora l’ articolo 1136 comma 2, perchè l’ amministratore non ne parla? Vi è un altro argomento ancora più grave ed eclatante, ma sarà argomento urgente da riprendere. saluti. ( L. )
Egr. Utente,
di piacerebbe approfondire la questione per risponderle più accuratamente, ma tanto è impossibile in questa sede, essendo necessario studiare attentamente il caso ed avere da lei ulteriori informazioni (per esempio, si tratta di un cd. consorzio di urbanizzazione?).
In ogni caso, queste le risposte ai quesiti:
1) il condominio è un tipo particolare di comunione, con sue proprie caratteristiche (per esempio, la strumentalità ai beni individuali ed il collegamento necessario a tali beni al cui servizio è posto, che la comunione non ha);
2) per verificare la possibilità del ripristino della vecchia centrale occorre prima individuare giuridicamente la questione e gli eventi e gli atti/delibere/contratti che si sono susseguiti nel tempo. Al momento, non conoscendo tali dati, non possiamo dirle con certezza quale disciplina si applichi e cosa di debba/possa fare.
Saluti
TEAMACAI
Sarò’ più chiaro in seguito e per il momento grazie saluto ( L )
Nel nostro condominio siamo in una situazione di difficile interpretazione e spero possiate darmi una risposta in grado di capire meglio la situazione che ora Vi spiego.
Nel Giugno 2016 sono stati approvati all’unanimità lavori di manutenzione straordinaria inerenti gli spazi comuni della palazzina. Il totale dei lavori ammontava a circa 63.000 euro.
Il direttore dei lavori in corso d’opera si è reso conto della necessità di apportare delle varianti in corso d’opera per un ammontare di circa 20.000 euro.
Il condomino A ,proprietario di n.2 appartamenti e del lastrico solare (per un totale di 541mm) vota a favore delle varianti.
I condomini B e C ,proprietari di n.1 appartamenti CIASCUNO (per un totale di 222mm e 237mm rispettivamente) vota contro le varianti.
A norma del rinnovato art. 1136 c.c. il condomino A non avrebbe possibilità di veder riconosciuta la sua volontà di apportare le varianti, non potendo contare sulla maggioranza delle ”teste” ?
Se il condomino A donasse un appartamento ad un suo parente si creerebbe una situazione di due contro due per le ”teste” e permarrebbe la maggioranza millesimale. In tal caso il condomino A vedrebbe riconosciuta la sua volontà di procedere alle varianti ?
Vi ringrazio anticipatamente per la Vostra risposta.
Cordiali saluti,
Giacinto Nardulli.
Egr. Utente,
solo la maggioranza delle teste prevale; in assenza, la delibera è annullabile entro 30 giorni, non essendoci valida maggioranza.
saluti
TEAMACAI
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Chiedo scusa della mia poca chiarezza, ma per il momento non mi è proprio possibile essere più chiaro, ma gentilmente Vi chiedo cortesemente se possibile avere un chiarimento. Qualè la differenza tra un supercondominio ed una comunione, trattandosi di una centrale termica, dove vi sono allacciati quattro condomini, e tutti e quattro i condomini sono proprietari ? Poichè i quattro condomini e la centrale termica hanno codici fiscali diversi ( ossia, ogni condominio il proprio codice fiscale, e la centrale termica il suo codice fiscale ). Ed infine, poichè i quattro condomini sono allacciati alla centrale termica tramite un anello senza sottostazioni, può essere che non si possa nominare il rappresentante di ogni condominio per la centrale termica, e si adduce che non è possibile in quanto non vi sono le sottostazioni. ( A me sembra una balla colossale. Può darsi che mi sbagli ma………).
VogliaTE comprendermi in seguito NE avrete delle belle.
CORDIALI SALUTI LUIGI
Egr. Utente,
il bene è in comunione quando soddisfa l’interesse del proprietario tout court (cioè, i proprietari ne fanno un godimento diretto ed i beni sono da soli l’oggetto del diritto), mentre nel condominio si gode di un bene condominiale solo perché si è proprietari esclusivi di un altro bene a cui quello è collegato.
Nel suo caso v’è un condominio, non comunione. Infatti, se lei vende l’appartamento di sua proprietà trasferisce anche la comproprietà della centrale termica, e lei non ne può rimanere proprietario esclusivo (non se ne farebbe nulla). Del resto, ha un autonomo codice fiscale.
Questo vale sino a titolo contrario (cioé occorre che alla costituzione del condominio quel bene non ci fosse o, pur presente, sia stato oggetto di diversa regolamentazione).
saluti
TEAMACAI
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Buona sera vorrei chiedervi gentilmente un informazione vista la lettura del vostro interessante articolo.
Noi proprietari vorremmo cambiare amministratore ma purtroppo ci troviamo in una condizione di maggioranza come numero di teste che però non arriva ad un terzo dei millesimi totali dell’edificio, ed il costruttore unico proprietario con la maggioranza dei millesimi restanti ha inserito il proprio amministratore che tutti noi saremmo favorevoli a sostituire data la continua incuria nel adempiere le sue proprie mansioni.
A questo punto mi sembra di capire si creerebbe una situazione di stallo! ovvero teste contro millesimi, se come maggioranza netta di teste votassimo tutti per cambiare amministratore riusciremmo a deliberare pur non avendo il terzo di millesimi del fabbricato? questo è il nostro dubbio.
PS. Al momento inoltre l’assemblea come sovente é stata convocata oltre i 180 giorni dalla chiusura del bilancio!!!.
Vista l’imminente convocazione in assemblea speriamo in una vostra celere risposta.
Grazie anticipatamente cordialità.
Egr. Sig. Longo,
Deve innanzitutto leggere attentamente il regolamento di condominio, che certamente il costruttore avrà fatto e certamente dice qualcosa al riguardo.
Se amm.re é in ritardo nella rendicontazione può essere revocato. L’assemblea è in situazione di stallo per cui non riuscirete a nominare da soli il nuovo amm.re. in tal caso non resta che rivolgersi al tribunale per la nomina di altro.
Saluti