COME DELIBERARE I LAVORI SUI BALCONI AGGETTANTI

I condomini possono essere chiamati a condividere soltanto le spese relative ad elementi decorativi, che come tali rientrano nella nozione di parti comuni del fabbricato, ma non sono tenuti a sostenere le spese riguardanti il rifacimento della pavimentazione o la soletta che sono sempre a carico esclusivo del proprietario dell’appartamento.

A ribadirlo è la Cassazione con l’ordinanza n.6652 del 15 marzo 2017.

La sentenza, lungi dall’essere una novità in tema (in verità, avevamo già affrontato la questione in questo nostro articolo), si segnala tuttavia per il consolidarsi dell’orientamento che vede la nullità della delibera una questione rilevabile di ufficio in ogni stato e grado del processo.

Il caso: una condomina di un edificio romano impugna davanti al Tribunale capitolino una delibera condominiale, chiedendone la declaratoria di nullità, nella parte in cui poneva a carico di tutti il costo dei «lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi dell’edificio, quali elementi statici dei balconi». Il condominio assume che i lavori -in realtà- «inerivano all’estetica del fabbricato», ed il tribunale gli dà ragione, ritenendo che «i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell’edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerati parti comuni dell’edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole».

Proposto appello, la condomina deduce che i lavori concernevano essenzialmente «l’impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti, opere che nulla avevano a che vedere con l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio», ma la Corte di appello dichiara inammissibile l’impugnazione perché tale deduzione sarebbe avvenuta per la prima volta in secondo grado, configurando «un ampliamento del thema decidendum».

In Cassazione la condomina afferma che «già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l’area di calpestio», e la Suprema corte le dà ragione, affermando che la domanda non poteva essere considerata nuova in quanto «inevitabilmente connessa alla vicenda dedotta in giudizio» e, comunque, alle deliberazioni dell’assemblea si applica il principio per cui il giudice, anche d’appello, ha il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, e poi che, poiché l’assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino la proprietà di singoli condomini, «nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono».

Il testo integrale della Ordinanza è consultabile qui.

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