<<L’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. L’approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico>>.
E’ quanto sancito dalla Cassazione n.454 del 11-1-2017 che, a tal riguardo, si limita a rinviare alla precedente Cass. n. 5068 del 18/08/1986, cui bisogna far riferimento per individuare le ragioni di tale dictum.
Il caso (sotteso alla 568/1986): un condomino cita in giudizio il condominio per contestare il fondamento della richiesta di rimborso della quota relativa al riscaldamento, in quanto la spesa non era stata approvata preventivamente dall’assemblea. Il condominio resisteva alla pretesa deducendo che, andata deserta l’assemblea convocata per deliberare sul servizio, questo era stato attivato su richiesta individuale della maggioranza dei condomini, che aveva poi approvato la spesa in sede di consuntivo, ed in via riconvenzionale chiedeva la condanna dell’istante al pagamento della quota.
I Giudici di merito danno ragione al condominio.
La questione giunge alla Suprema Corte, che afferma: <<Vi sono esborsi indeclinabili connessi con la vita stessa del condominio o con i servizi comuni essenziali che vanno fronteggiati come oneri correnti indipendentemente da qualsiasi autorizzazione, in quanto decorrono automaticamente a scadenze fisse (contributi, utenze, premi assicurativi e simili). … In questa prospettiva l’erogazione del riscaldamento appare anche essa svincolata dalla necessità di una preventiva autorizzazione della assemblea, trattandosi di un servizio comune ricorrente stagionalmente per cui, in mancanza di novità amministrative o operative da deliberare necessariamente, l’attivazione del servizio si pone in termini di semplice operatività. Se la preventiva deliberazione dell’assemblea non si pone, quindi, in termini di necessarietà, essenziale è invece l’approvazione della spesa in sede di consuntivo, mediante il riscontro della legittimità e della rispondenza dell’esborso, come di qualsiasi altra spesa, alle necessità della gestione condominiale. Solo con il consuntivo, infatti, si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro il condomino moroso per il recupero delle quote a suo carico, sicché a questa delibera, e non ad altro, si deve fare riferimento nella specie….>>.
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TEAMACAI
Buongiorno visto che l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea e visto che non possiamo adeguare il bilancio preventivo in caso é stato sotto dimensionato rispetto le reali spese sopravvenute per mancanza di documenti o per un errore di calcolo, bisogna fare un assembla straordinaria per fare dei conguagli o bisogna dare comunicazione con i metodi utilizzati per convocare l’assemblea?
I conguagli è consigliabile farli a fine anno come fanno alcuni amministratori o conviene farli ogni qual volta bisogna pagare un fornitore e non si riesce a farlo con il denaro presente?
Egr. Associato,
dipende da quale è lo spostamento. Di regola, quando il preventivo è ben fatto, e comunque i criteri di riscossione sono corretti (noi consigliamo sempre di arrotondare per eccesso le quote mensili), per piccoli spostamenti non v’è bisogno di convocare assemblea. Se invece si tratta di lacune importanti, e non vuoi anticipare somme di danaro tue, magari semplicemente non pagando le tue competenze mensili, puoi riscuotere per cassa, ovvero convocare assemblea ad hoc che aggiorni le quote. La decisione finale è rimessa alla prudenza dell’amm.re in carica.
saluti
TEAMACAI