Ancora una sentenza in tema di condominialità della terrazza a livello.
A distanza di qualche settimana dalla Cass. n.20287/2017, di cui abbiamo parlato in questo nostro articolo, la Suprema Corte torna ad affrontare la problematica della proprietà comune o meno di una terrazza a livello e la risolve nel medesimo modo, affermandone la proprietà comune ove il contrario non risulti dal titolo ex art.1117 c.c.
Il caso: la controversia contrappone due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni (Portici I e II), ed attiene alla proprietà di una terrazza a livello, sovrapposta ad uno dei due condomìni, (Portici II).
Un compartecipe di questo condominio (Portici II) assume che la terrazza svolga funzione di copertura dei sottostanti piani dell’edificio ormai costituente il Condominio Portici II, sicchè ritiene che opererebe al riguardo l’attribuzione legale della medesima terrazza in proprietà condominiale ai proprietari delle rispettive unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato da essa coperto.
Di diverso avviso è però, in prima battuta, la Corte d’Appello di Milano, che accoglie la tesi degli originari convenuti, Sigg. X, sostenendo che si trattasse di terrazza a livello sottratta alla presunzione di comunione ex art 1117 c.c., e piuttosto oggetto di proprietà esclusiva, giacché costituente, in senso funzionale e strutturale, parte integrante dell’appartamento di proprietà X, che è però compreso nel distinto Condominio Portici I.
Di diverso avviso la Suprema Corte, che con la sentenza 21340 del 14/9/2017 così si esprime in motivazione:
La deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà esclusiva della terrazza a livello possono, allora, derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essa nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale. Non vale, come fatto dalla Corte d’Appello di Milano, considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune.
E così conclude:
“Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unità immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell’art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio”.
La conclusione cui si era giunti, quindi, nel nostro articolo ha quindi trovato subito una sua puntuale ma del tutto logica conferma nella sentenza in commento.
Leggi il testo integrale della sentenza qui.
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