Non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa.
Così ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016.
Del rapporto intercorrente tra il regolamento condominiale contrattuale e l’attività di B&B ne avevamo già parlato all’articolo BED & BREAKFAST E REGOLAMENTO CONDOMINIALE, nel quale avevamo dato atto del contrasto giurisprudenziale esistente e concluso che, in verità, il problema è sostanzialmente interpretativo della volontà dei proprietari come racchiusa nel regolamento condominiale contrattuale che, vietando categoricamente un uso diverso da quello abitativo, non consente una destinazione dell’unità abitativa a bed and breakfast.
Pertanto, dicevamo, non si pone un problema di applicazione o violazione delle norme di legge, perché normalmente quando i condomini stipulano un regola condominiale di tal fatta semplicemente vogliono solo che gli appartamenti siano destinati ad abitazioni dei condomini, senza altre possibilità di utilizzo, e senza far alcun riferimento a norme di qualunque tipo.
Ora la Cassazione, con la sentenza in commento, ci da ragione, sentenziando che nessuna attività di B&B o di affittacamere è possibile se il regolamento lo vieta.
Ed il divieto rimane anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condòmini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.
Nel caso, si trattava di una delibera con cui l’assemblea di condominio autorizza una s.r.l. ad adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. Delibera che viene impugnata dai condòmini, che lamentano la violazione dell’art. 2 del regolamento contrattuale (redatto nel lontano 1920 e mai modificato), che dispone: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.
La Cassazione conferma il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva.
Secondo i giudici non conta la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da altri condomini, che non può influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Allo stesso modo, non incide sull’interpretazione del divieto la legge della Regione Lazio 18/1997, all’epoca vigente, che incentivava l’attività di affittacamere per favorire una ripresa dell’attività ricettiva in occasione del Giubileo del 2000.
Soprattutto, la Cassazione sottolinea che “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)”. Detto in altri termini: tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo.
Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.
(10 m.ti w-l)
TEAMACAI
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