Se, ai sensi dell’art.1126 c.c., le spese di riparazione del lastrico ad uso esclusivo gravano per 2/3 anche sui condomini coperti da tale lastrico, è ovvio che la decisione di eseguire opere di manutenzione straordinaria di tale lastrico esclusivo non può che spettare agli stessi condomini, e non al solo proprietario del lastrico, che neppure può essere convenzionalmente esonerato dal contribuire per il restante terzo da una clausola contrattuale di esonero dalle spese in generale.
Arrivano quindi le prime sentenze della Suprema Corte quale applicazione dell’arresto a Sezioni Unite del 10/05/2016, n. 9449, che abbiamo trattato qui.
Così in motivazione:
… in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726).
Ma la vicenda processuale è ancor più importante nella parte in cui stabilisce il limite di una clausola contrattuale di esonero dalle spese spesso inserita dal costruttore nel regolamento contrattuale.
La Corte di Appello investita della questione, infatti, ritiene che la clausola convenzionale di esonero di un condomino dal partecipare alle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unità immobiliari dell’edificio invendute non sia riferibile altresì alle spese da quello dovute, in proporzione di un terzo, per il rifacimento della terrazza a livello rientrante nella sua proprietà esclusiva, trattandosi di spese che hanno origine non nell’obbligo di contribuzione pro quota agli oneri di conservazione delle parti comuni, quanto nella proprietà individuale dell’appartamento di cui la terrazza sia il prolungamento.
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