Per la Cassazione, sentenza n. 13184 del 24-06-2016, il frazionamento di un appartamento in due unità immobiliari distinte non è illegittima se ciò non contrasta con un espresso divieto sancito nel regolamento di condominio e comunque se -soprattutto- da tale divisione (con aumento dei nuclei familiari) non deriva una comprossione dei diritti degli altri condomini, del tutto irrilevante essendo la questione dell’alterazione del rapporto millesimale (poiché l’art. 69, 2° comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile, consente la revisione delle tabelle millesimali con l’aumento delle unità immobiliari) come la mera congettura di un deprezzamento dell’immobile sulla base dell’aumento dei nuclei familiari, dovendosi quindi verificare solo la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.
L’art. 1122 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, disciplina infatti l’ipotesi in cui il condomino realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva: consente l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino); sicché il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass.2493/1967; 2683/1980).
In sostanza, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio, occorre accertare se esso sia in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che spetta ai comproprietari, dovendosi accertare l’esistenza di una più intensa utilizzazione della cosa comune che, in caso di vendita di una delle unità immobiliari così realizzate, l’inserimento di un nuovo nucleo familiare nell’edificio condominiale comporterebbe: al riguardo è quindi necessaria una indagine che tenga necessariamente conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell’edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.
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TEAMACAI
Buongiorno, sono in procinto di acquistare un appartamento di grandi dimensioni allo scopo di frazionarlo e mettere a reddito le singole unità immobiliari derivanti. L’appartamento si trova in un condominio dove il proprietario dell’appartamento al piano di sotto di pari forma e dimensioni, ha già fatto alcuni anni fa un frazionamento del tutto simile.
Questo sarebbe già sufficiente a dare buone garanzie che non vi siano contestazioni future da parte di altri condomini per aver in qualche modo arrecato danno all’interesse comune?
Prima di procedere all’acquisto sto comunque facendo tutti gli accertamenti del caso con i nostri tecnici di fiducia e ovviamente in ultima analisi farò anche un confronto con l’amministratore.
Grazie e complimenti per il vostro portale.
Egr. Utente,
la ns. risposta è NI.
Ed infatti, da un lato ogni sopravvenienza edilizia non può non tenere in debito conto quanto già fatto in precedenza (immagini il caso di una sopraelevazione che abbia già saturato la cubatura disponibile, rendendo impossibile una ulteriore, ovvero comunque di un fabbricato che per condizioni statiche non consenta un ulteriore sopraelevazione), sicché l’ulteriore frazionamento potrebbe essere considerato non lecito sebbene il precedente lo fosse stato; dall’altro la prudenza di ogni giudice dovrebbe far sì -non potendosi non considerare il fatto del precedente frazionamento-che, nel giudicare, e nei limiti in cui possa chiudere un occhio (per così dire), con ogni probabilità lo farà.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona