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Ho un locale a Roma che interessa ad un supermercato, all’interno ci sono 2 passaggi (porte) di 90 cm. L’esigenza è di allargare questi 2 passaggi ad un totale di cm 145, trattasi di un muro portante. E’ necessaria l’autorizzazione del condominio anche se non è una nuova apertura ma un allargamento di un’apertura preesistente? Se è necessaria un’autorizzazione del condominio deve essere totale o a maggioranza?
Grazie
Flavio Stani
Egr. Lettore,
non ha bisogno di alcuna autorizzazione, ma solo di fare comunicazione all’amm.re di tale nuovo intervento.
Saluti
TEAMACAI
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Il condominio che amministro presenta un muro in pessime condizioni. A breve lo farò periziare per capire se si tratta del solo intonaco ammalorato o se è compromessa la sua struttura come sostengono due condomini. Preciso che questo muro si trova in un vialetto di uso esclusivo dei due condomini e che l’amministratore uscente gli aveva detto che se presenta danni strutturali se ne sarebbe fatto carico il condominio in quanto costituisce il confine del condominio. A mio dire i danni strutturali sono un pretesto per accollare le spese al condominio e poi non so quanto le considerazioni dell’amministratore uscente siano fondate, per questo chiedo lumi a lei. Allego foto
Gentile Associato,
bisognerebbe in verità indagare ulteriormente sulla struttura e funzione del muro in questione; non v’è dubbio alcuno, infatti, che un muro, per avere natura condominiale, deve svolgere una funzione condominiale; in tal caso, è tale se per volontà contrattuale non è riservato ai singoli. Se non ha funzione condominiale, allora è certamente privato.
Quanto all’indagine da compiere, vanno studiati gli atti di acquisto dei condomini in parola ed il regolamento di condominio; poi verificato se il muro è al servizio di tutti o solo di alcuni. Solo nel primo caso sarà condominiale.
Quindi, se si tratta di muretto di cinta di piccole dimensioni rispetto al tutto, e funge a protezione solo per loro, allora sarà privato, altrimenti rimane condominiale.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Il muro serve a delimitare un vialetto chiuso da un cancello la cui chiave ce l’hanno solo due condomini, gli altri condomini entrano infatti da altri ingressi. ll condominio ha infatti molti ingressi ed un altro vialetto proprio come questo. Il condomino che ha il simile, quando c’è stato bisogno di intonacarlo di nuovo l’ha fatto a proprie spese. Sembrerebbe che il condominio non c’entri nulla ma il precedente amministratore ha argomentato che il muro ha anche la funzione di determinare il confine del condominio e se presenta problemi di struttura (quale pericolo di crollo) il condominio entra nei lavori. Che fare?
Gentile Associato,
ho spiegato sopra quali sono i requisiti perché sia privato o condominiale; la valutazione è molto più complessa di quanto appare da quanto scrivi.
Va vista tutta la realtà condominiale; vedere se è un muretto interno o esterno, di grandi o piccole dimensioni, etc.
Non è escluso che sia condominiale, come non è escluso che sia privato.
Una risposta precisa può darsi solo analizzando lo stato dei luoghi e gli atti privati e condominiali.
Migliori Saluti e Grazie per averci contattato
avv. Danilo Corona
Gentile avvocato, sempre a proposito d questo muro, ho verificato che sul regolamento di condominio nell’articolo dove sono descritte le parti comuni non è espressamente citato il muro. Ho contattato i due condomini che ne hanno l’uso esclusivo chiedendogli di farmi avere i loro atti di proprietà, anche in forma parziale o parzialmente oscurata, ma a tutt’oggi non ho ricevuto niente. Per quanto riguarda le dimensioni del muro si tratta di un muro di 20 metri circa che costituisce, quasi per intero, un lato del lotto su cui ha sede il condominio. Se i condomini non mi forniscono gli atti di proprietà, che si può fare?
Le invio una foto dove è tracciata a mano la posizione del muro, anche per darle un’idea delle proporzioni. Il condominio, come vede, è costituito da due palazzine, ed una piscina e quasi tutti i condomini hanno un patio di proprietà esclusiva
Il vialetto serve a due condomini per arrivare ai propri appartamenti. Ha un cancello e solo i due condomini hanno le chiavi
Gentile Associato,
ferma la lettura degli atti di proprietà, alla luce della foto inviata e delle altre delucidazioni ricevute, posso affermare che si tratta di un muro privato nella misura in cui, non essendoci quel muro, comunque terzi estranei non potrebbero accedere alle rimanenti parti comuni. In altre parole, la funzione di quel muro è solo quella di difendere la proprietà dei singoli che ne fanno uso, essendoci altri muri che delimitano le altre parti comuni.
In tal caso, non servendo tutti i condomini, ma solo 2, è sì condominiale, ma come condominio parziale, cioè solo dei due in questione.
Cari saluti e grazie per averci interpellato.
avv. Danilo Corona
Gentile Associato,
dalle visure catastali si può risalire all’atto notarile di vendita e quindi, se necessario, averne copia dal notaio.
saluti
avv. Danilo Corona
La ringrazio avvocato
Buon giorno avvocato,
ho fatto delle indagini più accurate da cui è emerso che il muro pericolante (indicato in verde nel disegno che allego) insiste in parte su un vialetto di comune proprietà fra due condomini (colore celeste) e in parte sul giardino privato di una condomina (colore rosso); esternamente a dette parti, il muro insiste, per tutta la sua lunghezza su un unica proprietà privata. Nel mentre che facevo queste verifiche mi sono comunque adoperato a transennare l’area più vicina al muro, farlo periziare, fare un preventivo per la messa in sicurezza ma, alla luce di quanto è emerso dagli atti, mi chiedo: quanto sono ancora responsabile della sicurezza? Cosa è di mia competenza come amministratore del condominio (tutto il disegno)?
Salve,
essendo la sicurezza un bene pubblico, in caso di evento nocivo la responsabilità dell’amm.re che conosce il pericolo e non fa nulla per evitarlo è piena. Personalmente io invierei una comunicazione ai proprietari del muro spiegando loro la problematica, preavvisandoli della necessità urgente di eseguire determinati lavori e che, in mancanza, gli stessi verranno fatti dal condominio a spese dei condomini interessati. In questo modo si posticipano i problemi sulla proprietà del bene e si interviene comunque per la sicurezza del bene in parola.
Ti evidenzio la sentenza Tribunale di Modena n.280/2018 che affronta la questione che stai trattando (sebbene per un altro caso) indicando i criteri da seguire per determinare la condominialità o meno del muro di cinta di un condominio orizzontale.
Migliori Saluti e Grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
Gent.mo avvocato, la ringrazio per le sue chiarissime spiegazioni. Purtroppo vi è una complicazione. Uno dei due condomini che è proprietario esclusivo del giardino (in rosso, nella mappa) e co-proprietario del vialetto (zona celeste) mi ha espressamente vietato di eseguire la messa in sicurezza tramite puntellatura. Temo che se eseguissi ugualmente l’opera abuserei della mia funzione o sarei addirittura passibile di denuncia. Che fare? Posso segnalare la situazione ad autorità superiori come Vigili Urbani o altri? Cosa mi consiglia?
A complicare le cose ci si è messo il fatto che i condomini di cui si parla hanno notato che la manifattura del muro e del coprimuro è coerente con il resto del muro perimetrale del confinante. Sembrerebbe, cioè, che il costruttore del nostro condominio abbia semplicemente utilizzato questo muro senza costruirne uno proprio. In virtù di ciò intenderebbero far eseguire i lavori di rifacimento al solo confinante tanto più che due alberi posti nella proprietà del confinante ma “appiccicati” al muro sembrano aver causato il problema
Fermo restando che il problema da risolvere per primo è quello della sicurezza
Salve,
immagino che si sia opposto a fare il lavoro nella sua proprietà, di qualunque cosa di tratti (puntellatura o altro); se non v’è autorizzazione non si può entrare nella proprietà privata, ma bisognerebbe farsi dare autorizzazione dal Giudice. In ogni caso, se il bene è privato il discorso finisce qui.
Rimane il fatto che si tratta di un muro di cinta, in comune -probabilmente- con il confinante il quale, da una parte, deve contribuire per la metà alla manutenzione del muretto, e dall’altra, se è colpa delle radici delle sue piante, risponde integralmente lui del danno creato.
Una segnalazione ai vigili del Fuoco o Urbani potrebbe essere una buona soluzione a questo punto. Proprio per motivi di sicurezza pubblica.
Saluti
avv. Danilo Corona