QUADRO AC NEI PICCOLI CONDOMINII ?

Come noto, il contribuente che è in possesso dei requisiti per presentare il 730, qualora eserciti la funzione di amministratore di condominio presenta, unitamente al Frontespizio, il quadro AC di Unico, nei termini previsti per la medesima dichiarazione, e cioè entro il 30 settembre.

Il quadro deve essere compilato dall’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno d’imposta per il quale si presenta la dichiarazione per comunicare all’Anagrafe tributaria l’ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori.

Non devono essere comunicati:

• gli acquisti di servizi che hanno comportato, in capo al condominio, il versamento della ritenuta da titolo di acconto, che vanno invece inseriti nel modello 770;

• gli acquisti di beni e/o servizi di ammontare non superiore a Euro 258,23 per singolo fornitore, considerandoli al lordo dell’IVA;

• le forniture di acqua, gas ed energia elettrica.

Vanno indicate, invece, le spese relative al 36%-50% e al 55%, ancorché assoggettate alla ritenuta del 4%, in quanto, in questo caso, è la banca che, applicando la ritenuta e divenendo quindi sostituto d’imposta, presenterà il modello 770.

Nel quadro AC devono inoltre essere indicati i dati identificativi del condominio, qualora esso sia oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni condominiali.

Per i lavori iniziati dopo il 13 maggio 2011, in luogo della comunicazione al C.O. di Pescara, il cui obbligo di invio è stato abolito dal D.L. 70/2011, nella sezione II del quadro vanno indicati i dati catastali del condominio, utili al fine del controllo della detrazione.

E per i condominii “piccoli” (quelli sino ad otto partecipanti, ove non è obbligatoria la nomina di un amm.re)?

A suo tempo, la Circolare 204/2000 del M.F. aveva precisato che la presentazione del quadro AC per i condomini con non più di quattro condómini (valida oggi con i condomini con non più di otto) è obbligatoria solo se è stato nominato un amministratore; non va quindi effettuata se il condominio è privo di amministratore.

Rimane, invece, l’obbligo di effettuazione delle eventuali ritenute e la successiva presentazione del modello 770.

E per godere delle detrazioni fiscali?

In verità, la procedura per le detrazioni fiscali sui lavori edilizi nei piccoli condomìni senza amministratore si è di molto complicata.

La circolare 11/E del 21 maggio 2104 delle Entrate afferma che i proprietari «dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti a nome del condominio».

La precisazione è dettata dall’esigenza di rendere evidente all’Amministrazione che i lavori sono eseguiti su parti comuni condominiali e applicare la ritenuta del 4%.

Il problema si pone per gli edifici in cui non è obbligatorio nominare l’amministratore.

Dal 18 giugno 2013 è necessario incaricare un professionista quando i condòmini sono più di otto (articolo 1129, comma 1, del Codice civile).

Prima della riforma, invece, l’obbligo scattava quando i proprietari erano più di quattro.

Fino ad oggi, è stata diffusa questa soluzione pratica:

– le spese vengono divise secondo la tabella millesimale (o, in mancanza, in base alla percentuale di possesso dell’edificio, secondo un accordo di divisione firmato dai proprietari);

– l’impresa fattura a ogni condòmino l’importo che gli spetta;

– ogni proprietario paga la propria quota con bonifico “parlante”; 

– nei bonifici vengono indicati i codici fiscali dei singoli condòmini e la partita Iva dell’impresa che esegue i lavori.

Ora l’Agenzia afferma che va sempre chiesto il codice fiscale del condominio e tutti gli adempimenti vanno eseguiti a nome dello stesso condominio, al quale vanno anche intestati i giustificativi di spesa (ricevute e fatture).

In particolare, secondo la risposta 4.3 della circolare 11/E «è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento».

Il bonifico “parlante” potrà partire dal conto corrente di uno dei condòmini, delegato dagli altri, o da un conto intestato al condominio.

Su quest’ultimo punto, va ricordato che la riforma impone solo all’amministratore l’obbligo di aprire un conto corrente condominiale, a pena di revoca dell’incarico; se il professionista non è stato nominato, si può utilizzare il conto di uno dei proprietari.

Le indicazioni dell’Agenzia sembrano mettere fuori gioco la prassi dei pagamenti separati da parte dei singoli proprietari.

In pratica, dovrebbe esserci un condòmino che raccoglie il denaro dagli altri e poi esegue il pagamento all’impresa (E IL CASO DEL FACENTE FUNZIONI DELL’AMM.RE DI CUI E’ PAROLA ALL’ART. 1129, 6° COMMA, C.C.).

In sintesi, quindi, un condominio “PICCOLO” deve:

1. chiedere l’attribuzione del codice fiscale ove non in possesso;
2. eseguire i pagamenti da un c/c bancario o postale dedicato o mediante l’utilizzo di un c/c di uno dei condòmini delegato dagli altri componenti all’esecuzione dei pagamenti, indicando il codice fiscale del condominio stesso;
3. fare emettere le fatture di spesa mediante l’indicazione del proprio codice fiscale;
4. conservare la delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori.

SCARICA CIRCOLARE 11/E DEL 21 MAGGIO 2014 AdE

SCARICA CIRCOLARE 204/E/2000 M.F.

(13 m.ti w-l)