ART. 677 C.P.: IL REATO DI OMISSIONE DI LAVORI IN EDIFICI O COSTRUZIONI CHE MINACCIANO ROVINA

Spesso nei condominii i problemi strutturali vengono trascurati; a volte si tratta di abitazioni private in condominio abbandonate al proprio destino dai proprietari, che spariscono nel nulla senza interessarsi dell’immobile in questione, che nel tempo diviene pericolante ed abbisognevole di interventi di manutenzione al fine di tutelare la incolumità pubblica.

Il codice penale reagisce sanzionando queste ipotesi con l’art. 677 c.p. (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina) che recita: “Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi e’ per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, e’ punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena e’ dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309.”

Si tratta di un articolo che contiene due distinte ipotesi:

la prima, punita con una sanzione amministrativa, riguarda l’omissione pura e semplice di rimozione del pericolo su immobili che minaccino rovina: quest’ultima non deve essere intesa necessariamente come sinonimo di crollo, bastando che il pericolo si concretizzi nel distaccamento di una parte non trascurabile dell’edificio. Per fare un esempio, può minacciare rovina un edificio dal quale rischia di distaccarsi un pezzo del cornicione.

La seconda ipotesi, che è poi quella punita a livello penale, è contenuta nel terzo comma dell’art. 677 c.p. e trova applicazione quando dalla situazione di fatto derivi pericolo per le persone. Nell’ esempio di prima, se la parte di cornicione che minaccia di staccarsi si trova sul prospetto principale che si affaccia sulla pubblica via, è ben probabile che possa trovare applicazione l’ipotesi di reato.

Chi è il soggetto responsabile?

La norma individua due soggetti passibili di sanzione. Per il primo, il proprietario, nessun problema d’identificazione. La seconda tipologia di persona responsabile, “ovvero chi e’ per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione”, pone maggiori problemi d’individuazione sostanziale di tale figura. Pur non essendo pacifico in seno alla giurisprudenza della Suprema Corte, in questa categoria di soggetti viene riportato l’amministratore di condominio (favorevole a questa tesi Cass. 21401/09 contraria Cass. 13934/08).

In sostanza, all’amministratore spetta di vigilare ed eventualmente intervenire per rimuovere la causa di pericolo.

Che cosa succede se tali interventi gli sono impediti dall’immobilismo dell’assemblea?

Tornando all’esempio succitato, si pensi all’amministratore che, consapevole del pericolo derivante dal possibile distacco del cornicione, pur avendo informato l’assemblea non abbia i fondi necessari ad ordinare un intervento risolutore a causa dell’inoperatività di quest’ultima.

In questo caso, lo stesso amministratore sarà destinato ad essere sanzionato o potrà fare qualcosa per evitare tale ipotesi?

Se ne è occupata la Cassazione, secondo la quale l’amministratore deve,“al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo – ove ciò sia possibile – l’accesso o il transito nelle zone pericolanti” (Cass. 21 maggio 2009 n. 21401).

In definitiva il rappresentante dei condomini non sara’ imputabile laddove, pur di fronte all’ immobilismo dell’assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell’edificio possa causare un rischio per l’incolumità delle persone.

Cosi’, nella situazione concreta descritta nell’esempio, sarà sufficiente che l’amministratore faccia transennare la zona sottostante il cornicione che minaccia di distaccarsi rimandando all’assemblea la decisione sull’intervento risolutore.

Quanto ai condomini questi, se vogliono evitare la condanna penale, non possono limitarsi a segnalare l’esistenza di pericoli da crollo o rovina dell’edificio condominiale e non basterà loro nemmeno sollecitare ed intimare all’amministratore (o in sua assenza al condominio) di intervenire prontamente per eliminare il pericolo.

Essi, in presenza di una situazione rientrante nello schema dell’art. 677 cod. pen., sono tenuti a promuovere azione nei confronti del condomino e far sì che l’autorità giudiziaria si sostituisca all’inerte amministratore (se esistente) per rimuovere di fatto le situazioni di pericolo e far venir così meno il presupposto di fatto che integra il reato.

In caso contrario non potranno dirsi esenti da responsabilità e risponderanno di questo reato che prevede anche l’arresto, ove il pericolo minacci l’incolumità delle persone (ipotesi più grave, prevista dal 3° comma dell’art. 677 cod. pen.).

(16 m.ti w-l)

TEAMACAI